München: WG oder eigene Bude: Auf Kündigungsfristen achten

München: WG oder eigene Bude: Auf Kündigungsfristen achten

Die erste eigene Wohnung ist für viele junge Leute die Studentenbude. Sie sollte aber keinesfalls „auf Zeit” angemietet werden, rät der Mieterverein München.

Auch wenn Studenten nach einigen Jahren wieder ausziehen, habe für sie der Abschluss eines zeitlich befristeten Mietvertrages kaum Vorteile.

Denn die im sogenannten Zeitmietvertrag vereinbarte Laufzeit ist für den Mieter bindend. Der Vertrag kann normalerweise vor Ablauf der vereinbarten Frist nicht einseitig gekündigt werden. Wer nach einer Weile doch eine günstigere Wohnung findet, in eine Wohngemeinschaft ziehen oder in einer anderen Stadt weiter studieren möchte, kommt nur schwer aus dem Vertrag heraus. Eine vorzeitige Beendigung ist nur durch einen einvernehmlichen Aufhebungsvertrag möglich. Das heißt, dass ein Nachmieter gefunden und vom Vermieter akzeptiert werden muss.

Laut einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofes dürfen Studenten ohnehin nicht für Jahre an einen Mietvertrag gebunden werden (AZ: VIII ZR 307/08). Grundsätzlich sei ein auf zwei Jahre befristeter Ausschluss der Kündigung zwar möglich, so die Richter.

Studenten müsse aber wegen der Unwägbarkeiten des Studienverlaufs ein besonders hohes Maß an Mobilität und Flexibilität zugebilligt werden. Eine Klausel, wonach die Kündigung für zwei Jahre ausgeschlossen sein sollte, benachteilige den Mieter unangemessen und sei daher unwirksam.

Sicherer ist es, einen unbefristeten Mietvertrag abzuschließen. Dann kann der Mieter flexibel entscheiden, wann er ausziehen will. Die Kündigungsfrist beträgt stets drei Monate, egal wie lange er in der Wohnung gewohnt hat.

Wer sich die Wohnung mit anderen teilen will, muss unbedingt den Vermieter informieren. Nur wenn dieser einverstanden ist, darf er zum Beispiel Räume an andere Bewohner untervermieten. Der Hauptmieter muss dem Vermieter die Namen aller Untermieter nennen. Allerdings braucht er keine Auskünfte über die Einkommensverhältnisse seiner Mitbewohner zu geben.

Unerlaubtes Untervermieten ist ein Kündigungsgrund. Es ist also nicht empfehlenswert, eine Wohnung alleine anzumieten und hinterher stillschweigend einen oder mehrere Mitbewohner aufzunehmen, warnt der Münchener Mieterverein. Hat der Mieter ohne zu fragen untervermietet, kann dies eine Kündigung wegen „unbefugter Gebrauchsüberlassung” nach sich ziehen.

Mit der Untervermietung an mehrere Mitbewohner begründet der Hauptmieter eine Wohngemeinschaft. Er muss sich darüber im Klaren sein, dass er damit das volle Risiko trägt und auch dann die Miete zahlen muss, wenn alle Freunde ausgezogen oder pleite sind. Auch für die Beachtung der Hausordnung und alle Schäden, die an der Wohnung entstehen, haftet der Hauptmieter.

Für den Vermieter ist es nämlich unerheblich, wer Verursacher des Schadens oder auch Quelle einer Lärmstörung ist. Deshalb empfiehlt der Münchener Mieterverein, eindeutige Verträge zwischen den Bewohnern abzuschließen, zum Beispiel über die interne Aufteilung der Nebenkosten und der Kaution, Renovierungsaufwendungen, Haftungsfragen, gemeinsame Einbauten und Anschaffungen.

Wichtig ist, nicht zu viele Mitbewohner aufzunehmen. Denn eine WG darf nur so viele Mitglieder haben, wie Schlafzimmer zur Verfügung stehen. Ein Verstoß hiergegen kann zu einer „Kündigung aus wichtigem Grund” führen.

Normalerweise ist die Fluktuation in Wohngemeinschaften sehr hoch. Mitbewohner ziehen aus, wenn sie ihr Studium beendet haben, neue Interessenten melden sich. Wenn im Mietvertrag festgehalten ist, dass an eine Wohngemeinschaft vermietet wurde, ist ein problemloser Austausch von WG-Mitgliedern möglich, so der Deutsche Mieterbund. Dann können beim Auszug einer oder mehrerer Bewohner die verbleibenden Mitglieder der WG vom Vermieter verlangen, dass sie neue Mitglieder in ihre Wohngemeinschaft aufnehmen können.