Biallos Ratgeber: Wann eine Mietminderung berechtigt ist

Biallos Ratgeber : Wann eine Mietminderung berechtigt ist

Wer als Mieter bei einem Mangel seiner Wohnung voreilig die Miete kürzt, riskiert im schlimmsten Fall die fristlose Kündigung. Im Bürgerlichen Gesetzbuch ist festgelegt, wann ein Wohnungsmangel vorliegt.

Das ist der Fall, wenn der tatsächliche Zustand der Wohnung von dem Zustand abweicht, der im Mietvertrag steht. Die Mietminderung ist jedoch erst zulässig, wenn eine deutliche Beeinträchtigung der Nutzung vorliegt und die Mieter den Mangel nicht selbst verschuldet haben. Ob der Vermieter ihn verschuldet hat, ist hingegen bedeutungslos. Auch die zugesicherten Eigenschaften der Wohnung müssen wie im Vertrag beschrieben vorhanden sein. Was Mieter ansonsten tun sollten:

Vermieter informieren: Tritt nach dem Einzug in die Wohnung ein Mangel auf, müssen Mieter ihren Vermieter umgehend darauf hinweisen. Er muss ihn dann innerhalb einer angemessenen Frist beheben. Solange das nicht der Fall ist, haben Mieter einen Anspruch auf Kürzung der Miete. Der Umfang hängt davon ab, wie gravierend der Mangel ist. Ist die Wohnung komplett unbewohnbar, dürfen sie die gesamte Miete einbehalten, bei weniger gravierenden Mängeln können es beispielsweise zehn Prozent sein.

Die Mängelanzeige ist wichtig, da Mieter ansonsten nicht berechtigt sind, die Miete zu kürzen. Sie sollte daher schriftlich erfolgen – am besten per Einschreiben. Zudem sollten Mieter schnell handeln, da eine rückwirkende Kürzung nicht möglich ist. In der Mängelanzeige sollten Mieter eine Mietminderung ankündigen und eine Frist zur Behebung des Mangels setzen. Bei weniger gravierenden Mängeln gilt meist eine Frist von zwei Wochen. Danach sind Mieter berechtigt, den Mangel selbst zu beseitigen oder Dritte zu beauftragen. Die Kosten dürfen dem Vermieter in Rechnung gestellt werden.

Rat suchen: Es gibt im Internet diverse Mietminderungstabellen, in denen zahlreiche Mängel samt dazugehörigem Gerichtsurteil und Prozentangabe aufgelistet sind. So hielt beispielsweise das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg bei einem Heizungsausfall im Winter eine Minderung von 70 Prozent für angemessen (AZ.: 216 C 7/13). Bei Feuchtigkeit und Schimmel im Wohnzimmer billigte das Landgericht Hamburg eine Kürzung von 50 Prozent (AZ.: 307 S 144/07).

Mieter sollten solche Urteile aber nur zur groben Orientierung nutzen. Bevor sie die Miete kürzen, sollten sie sich ausführlich beraten lassen – beispielsweise bei einem Fachanwalt für Mietrecht oder dem örtlichen Mieterverein. Wenn Mieter eine hohe Mietminderung vornehmen und dabei Fehler machen, riskieren sie schlimmstenfalls eine fristlose Kündigung.

Dieses Risiko vermeiden Mieter bei der Mietzahlung unter Vorbehalt. Diese müssen sie dem Vermieter unmissverständlich mitteilen, und sie zahlen zunächst die volle Miete weiter. Den zu viel gezahlten Mietanteil erhalten sie später zurück. Der Vorteil: Mieter müssen sich nicht unter Zeitdruck um die Höhe der Mietminderung kümmern.

Richtig kürzen: Als Basis für die Mietminderung dient die Bruttomiete – also die Nettomiete plus Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten. Kürzen Mieter die Miete um 15 Prozent, nehmen sie auch bei den Nebenkosten eine entsprechende Kürzung vor. Wichtig: Mieter dürfen die Miete nur taggenau mindern.

Zusätzlich zur Mietminderung können Mieter das Zurückbehaltungsrecht als Druckmittel nutzen. Es sieht vor, dass sie einen Teil der Miete einbehalten können – je nach Umfang des Mangels das Drei- bis Fünffache der gerechtfertigten Mietminderung. Das Zurückbehaltungsrecht müssen sie gegenüber dem Vermieter ausdrücklich erklären und es gilt solange, bis der Mangel behoben wurde. Anschließend müssen Mieter die zurückbehaltene Miete nachzahlen.

Hier finden Abonnenten unserer Zeitung die ausführliche Langfassung des Biallo-Ratgebers.

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