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Karlsruhe/Berlin: Vermieter darf nicht grundlos renovieren lassen

Karlsruhe/Berlin : Vermieter darf nicht grundlos renovieren lassen

Schönheitsreparaturen sind derzeit einer der großen Zankäpfel im Mietrecht. Immer wieder hat der Bundesgerichtshof in Karlsruhe in den vergangenen Jahren die Rechtmäßigkeit von gängigen Standard-Vertragsklauseln zu dem Thema angezweifelt.

Und sind die Bestimmungen unzulässig, können Mieter auf Schönheitsreparaturen und Endrenovierungen bei Auszug verzichten - ohne Folgen. Kein Vermieter hätte eine rechtliche Handhabe.

Für einst zu Unrecht ausgeführte Arbeiten können Mieter nach einem neuen Urteil unter Umständen sogar Geldersatz vom früheren Vermieter verlangen. Haben Mieter im Glauben an eine gültige Klausel grundlos renoviert, könne das eine unzulässige Bereicherung des Vermieters darstellen, hieß es in der Begründung des Bundesgerichtshofs (Az.: VIII ZR 302/07). Beim Renovieren können sich die Kosten schnell auf einige tausend Euro belaufen.

Von bis zu einer Million erfolgversprechender Fälle sprechen die Experten des Deutschen Mieterbundes in Berlin angesichts dieses Urteils. Nicht nur mittlerweile gekündigte Verträge könnten nun neu gesichtet werden - auch neue bestehen nicht immer vor dem Recht: „Wir schätzen, dass 75 bis 80 Prozent aller Mietverträge unzulässige Klauseln enthalten”, sagt Sprecher Ulrich Ropertz. Laien dürfte es allerdings schwer fallen, die Rechtslage zu beurteilen.

„Da haben schon Profis Schwierigkeiten”, sagt Rechtsanwalt Thomas Hannemann aus Karlsruhe, der Vorsitzender der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien des Deutschen Anwaltvereins in Berlin (DAV) ist. Auch andere Experten warnen davor, leichtfertig einen Zivilprozess anzustrengen oder schlicht auf eine Reparatur zu verzichten.

„Die Rechtsprechung ist sehr zersplittert”, wendet der Hausverwalter Ulrich Löhlein ein, der Rechtsanwalt und Berater des Immobilienverbands Deutschland (IVB) in Berlin ist. Fachkundige Beratung sei notwendig. Die folgenden Punkte helfen bei einer ersten Beurteilung der Lage:

SCHÖNHEITSREPARATUREN: Unter diesem Schlagwort fassen die Experten die Pflicht des Mieters zusammen, während oder spätestens beim Ende des Mietverhältnisses die Spuren seines „vertragsgemäßen Gebrauchs” der Wohnung zu beseitigen. Dazu zählen nach Angaben von Hannemann nach gängiger Auffassung Maler- und Tapezierarbeiten - mehr nicht. Laut dem Gesetzgeber müssen Mieter also Schraubenlöcher schließen, Wänden oder Fensterrahmen streichen, unter Umständen auch eine Grundreinigung des Teppichs vornehmen lassen.

Darüber hinausgehende Arbeiten müssen sie nicht erledigen. Denn einen klar fixierten Ersatzanspruch haben Vermieter nur für Schäden, die über den „vertragsgemäßen Gebrauch” und die daraus folgende übliche Abnutzung entstehen. Das wären unter anderem Brandlöcher im Teppich oder abgeplatzte Badezimmerfliesen. Mit seinen jüngsten Entscheidungen hat der Bundesgerichtshof nun strikte Maßstäbe entwickelt, um Mieter vor übertriebenen Vermieter-Forderungen zu schützen.

Die Pflichten für Schönheitsreparaturen müssten sich „im Rahmen halten”, fasst Ropertz den Tenor zusammen. Gehen die Klauseln zu weit, werden sie hinfällig - und es gilt die gesetzliche Ausgangslage, nach der Mieter gar keine Schönheitsreparaturen zu leisten haben. Das ist laut den Bundesrichtern der Fall, wenn einer der folgenden Punkte zutrifft.

STARRE FRISTEN: Auf keinen Fall dürfen Vermieter unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf starre Fristen für Schönheitsreparaturen vorschreiben (Az.: VIII ZR 178/05; Az.: VIII ZR 361/03; Az.: VIII ZR 152/05). Lange Zeit war es üblich, in Mietverträgen festzulegen, dass Küche, Bad und WC alle drei Jahre zu renovieren sind - die übrigen Räume alle fünf Jahre. Darin sahen die Richter des Bundesgerichtshofs eine unzulässige Belastung der Mieter.

„Es muss die Möglichkeit bestehen, dass sich der Zeitrahmen der Reparaturen am Abnutzungsverhalten der Mieter orientiert”, erläutert Löhnlein. Erlaubt sind demnach nur Klauseln, die bei Fristen-Nennung zugleich Abschwächungen wie „in der Regel” oder „im Allgemeinen” enthalten. Dann gibt es Spielraum, den die Mieter je nach objektivem Renovierungsbedarf nutzen können.

ALLZU DETAILLIERTE VORGABEN: Vermieter dürfen Mietern keine unangemessenen Vorgaben machen. Für unzulässig erklärt hat der Bundesgerichtshof etwa sogenannte Farbwahlklauseln. Sie legten in den verhandelten Fällen fest, dass Schönheitsreparaturen in neutralen, deckenden und hellen Farben auszuführen sind. Solche Vorgaben sind während des Mietverhältnisses unwirksam, da sie Mieter in der Gestaltung ihres Lebensbereichs einschränken (Az.: VIII ZR 224/07; Az.: VIII ZR 166/08).

PAUSCHALE ODER ZU WEITGEHENDE ENDRENOVIERUNGSPFLICHT: Unzulässig sind auch Bestimmungen, die Mietern vor dem Auszug allzu pauschale Renovierungspflichten auferlegen. Klauseln, die keinerlei Bezug auf die Wohndauer, den objektiven Renovierungsbedarf oder Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparatur nehmen, sind unzulässig (Az.: VIII ZR 308/02; Az.: VIII ZR 316/06). „Unwirksam ist zum Beispiel eine Klausel, wenn sie den Eindruck erweckt, der Mieter müsste nur deshalb streichen, weil er auszieht”, sagt Hannemann.

Auch bei der Auszugsrenovierungsklausel darf der Vermieter keine zu detaillierten Vorgaben machen. Mit Blick auf die Wiedervermietung kann er zwar verlangen, dass sich die Farbgebung einer Wohnung am „durchschnittlichen Geschmack” orientiert. Anweisungen, wonach der Mieter eine Wohnung in Weiß zu hinterlassen hat, gehen allerdings zu weit, sagt Hannemann. Der Mieter habe ein „gewisses Spektrum” und müsse die Wohnung nur in einem „vermietungsfähigen Zustand” abgeben.