Biallos Ratgeber: Vermieten, verkaufen, selbst bewohnen?

Biallos Ratgeber : Vermieten, verkaufen, selbst bewohnen?

Das Eigenheim steht als Geldanlage und Baustein für die Altersvorsorge hoch im Kurs. Im Alter hat die selbst genutzte Immobilie aber nicht nur Vorteile. Manchmal sind die Vermietung oder der Verkauf sinnvoller.

Eigennutzung: Wer in den eigenen vier Wänden wohnt, zahlt keine Miete. Für Rentner ist das ein großer Vorteil, denn das eingesparte Geld bringt nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes ein finanzielles Plus von durchschnittlich 500 Euro netto pro Monat gegenüber Mietern. Auch steuerlich genießen Eigennutzer Vorteile. Außerdem drohen weder Mieterhöhungen noch eine Wohnungskündigung.

„Eigentümer sollten allerdings bedenken, dass sie ihre Immobilie selbst in Schuss halten müssen“, sagt Ralph Buschle, Immobilienexperte von der Sparkasse Koblenz. Eine defekte Heizung, neue Fenster oder die Sanierung des Daches – ständig fallen Kosten an. Der Verband privater Bauherren empfiehlt, je nach Alter der Immobilie, ein bis zwei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich für Instandhaltungen zurückzulegen. Für ältere Häuser bedeutet das oft mehr als 200 Euro pro Monat. „Rentner sollten daher nicht nur auf das Eigenheim setzen, sondern über zusätzliche Einkommensquellen verfügen“, rät Buschle. Infrage kommen zum Beispiel Riester- oder private Rentenversicherungen sowie Auszahlpläne aus Fonds.

Vermietung: Auch die Vermietung des Eigenheims kann die Rentenkasse aufbessern. Das gelingt aber nur, wenn die Wohnung oder das Haus möglichst abbezahlt sind. Ist das nicht der Fall, schmälern die Kreditraten die monatlichen Mieteinkünfte und damit die Zusatzrente. Das Gleiche gilt, wenn der Vermieter selbst zur Miete wohnt und seine Mieteinkünfte geringer ausfallen als die eigene Miete. Ist die Vermietung ein Verlustgeschäft, wäre es besser, die eigene Immobilie selbst zu bewohnen. Vermieter sollten außerdem bedenken, dass die Verwaltung und Instandhaltung des Miet­objekts zeitlichen und finanziellen Aufwand verursachen. Damit sich die Vermietung lohnt, muss das Mietobjekt rentabel sein. „Dazu sollte die Nettomietrendite mindestens drei bis vier Prozent betragen“, sagt der Immobilienexperte Buschle. In die Mietrendite fließen Kaufpreis, Steuern und Kaufnebenkosten ebenso ein wie die Ausgaben in Zusammenhang mit der Vermietung.

Um die Rendite zu ermitteln, dividiert man den Jahresreinertrag durch die Investitionskosten. Beispiel: Insgesamt werden 300.000 Euro in eine Eigentumswohnung investiert, der Jahresertrag (Kaltmiete abzüglich Verwaltungs- und Instandhaltungskosten) beträgt 10.000 Euro. Rechnung: 10.000 / 300.000 x 100 = 3,33 Prozent Nettorendite. „Es empfiehlt sich, die Rendite regelmäßig zu prüfen, um die Rentabilität des Objekts im Auge zu behalten“, rät Buschle. Bei einer Vermietung winken außerdem Steuervorteile: Vermieter können den Gebäudewert gestaffelt absetzen, ebenso Steuern, Verwaltungskosten und Modernisierungsaufwand.

Verkauf: Sind weder Eigennutzung noch Vermietung sinnvoll, kann der Verkauf des Eigenheims eine Option sein. Wird der Erlös zum Beispiel in ein Fondsdepot investiert, ermöglichen die Erträge eine langjährige Zusatzrente. 500.000 Euro erlauben bei drei Prozent Rendite beispielsweise Auszahlungen von rund 900 Euro pro Monat nach Steuern – ohne Kapitalverzehr. Damit das Geld zuverlässig fließt, sollten sich Anleger aber besser beraten lassen. Wer bereits Wertpapiererfahrung besitzt, der kann automatisiert anlegende Robo-Advisor nutzen. Anbieter wie Growney oder Whitebox bieten bereits effiziente Auszahlpläne an.

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