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Aachen: Immobilienschenkung spart Steuern

Aachen : Immobilienschenkung spart Steuern

Immobilienerben stöhnen oft über hohe Steuerzahlungen. Wer das Finanzamt außen vor lassen möchte, sollte sein Eigenheim rechtzeitig verschenken.

Laut einer Studie der Postbank wird das Volumen der Erbschaften in Deutschland bis 2020 auf jährlich 330 Milliarden Euro ansteigen. Rund 70 Prozent davon sind Immobilienwerte. Immobilienerben haben einen großen Vorteil: Sie profitieren von hohen Steuerfreibeträgen. Ehepartner und eingetragene Lebenspartner dürfen nämlich alle zehn Jahre 500.000 Euro steuerfrei erhalten, Kinder 400.000 (jeweils von Vater und Mutter, also insgesamt bis zu 800.000) und Enkel 200.000 Euro. Bei größeren Immobilienvermögen sind jedoch Strategien zum Steuern sparen gefragt.

Strategie 1: Schenkung zwischen Eheleuten

Ehepartner genießen Steuervorteile. So ist die Schenkung des selbstbewohnten Familienheims unter Eheleuten oder eingetragenen Lebenspartnern immer steuerfrei -; und zwar unabhängig von Wert und Größe der Immobilie. "Diese Steuerbefreiung besteht zusätzlich zu dem persönlichen Freibetrag", sagt Agnes Fischl, Fachanwältin für Erbrecht und Steuerberaterin der Kanzlei Convocat in München. Dies gilt selbst dann, wenn das Objekt im EU-Ausland beziehungsweise im Europäischen Wirtschaftsraum liegt. Die Immobilie muss lediglich dem Mittelpunkt des familiären Lebens zu eigenen Wohnzwecken dienen. Auch die zehnjährige Wohnpflicht wie beim Vererben gibt es hier nicht.

Positiv: Der beschenkte Partner kann das Familienheim jederzeit veräußern und sich damit wirtschaftlich so stellen, als sei ihm Bargeld in jeglicher Höhe erbschaftsteuerfrei geschenkt worden. Weder im Hinblick auf den Verkauf des Familienheims durch den Beschenkten noch hinsichtlich einer erneuten Schenkung eines Familienheims bestehen gesetzliche Sperrfristen. "So können durch wiederholte schenkweise Immobilienwerte von einem Ehepartner auf den anderen im Wert von mehreren Millionen Euro steuerfrei übertragen werden", sagt Anwältin Fischl. Wie bei allen rein steuerlich motivierten Handlungen, sei aber ein Missbrauch zu vermeiden.

Strategie 2: Schenkung über Umweg

Um das Eigenheim bereits zu Lebzeiten steuerschonend zu übertragen, bieten sich weitere legale Varianten an. Ein Beispiel: Die Mutter will ihrer Tochter die eigengenutzte Immobilie mit einem Verkehrs- und Steuerwert von 1,5 Millionen Euro überschreiben. Abzüglich des Freibetrags von 400.000 Euro müsste die Tochter noch 1,1 Millionen zu 19 Prozent versteuern. Stolze 209.000 Euro gingen somit an den Fiskus.

Es geht aber auch anders: Die Mutter überträgt die Hälfte der Immobilie steuerfrei an ihren Gatten. Anschließend verschenken beide Elternteile zu gleichen Teilen die Villa. Auf diese Weise stehen der Tochter 2 x 400.000 Euro Steuerfreibetrag zu. Der strategische "Umweg" erspart der Familie mit 104.000 Euro fast die Hälfte der ursprünglichen Schenkungsteuer.

Strategie 3: Wohnrecht absichern

Schenkungen zu Lebzeiten bergen allerdings Risiken. So sollten Sie als Schenker nie die eigene Absicherung im Alter aus den Augen verlieren. Ein sinnvoller Weg: Sie übertragen dem Kind die Immobilie, behalten sich aber ein Nießbrauchsrecht vor. Dieses Recht lässt sich mit einem Grundbucheintrag sichern und gilt gegenüber jedem, auch bei Verkauf der Immobilie. Das Niebrauchsrecht hat zwei Vorteile: "Es sichert einerseits weiterhin die Selbstnutzung der Immobilie zu und berechtigt andererseits Mieteinkünfte zu erzielen", sagt Anton Steiner, Präsident des Deutschen Forums für Erbrecht. Müssen Sie als Schenker beispielsweise später ihren Lebensabend aus Alters- oder Krankheitsgründen in einem Heim verbringen, lassen sich mit dem Nießbrauch Einkünfte erzielen, die unter Umständen für Ihre Pflege nötig sind.

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