Karlsruhe: Eine Frage der Außenwirkung: Arbeiten in der Mietwohnung

Karlsruhe : Eine Frage der Außenwirkung: Arbeiten in der Mietwohnung

„Home-Office” heißt es neudeutsch, das „Büro zu Hause”. Immer mehr Arbeitgeber bieten ihren Angestellten die Möglichkeit, in der eigenen Wohnung zu arbeiten. Und auch viele Freiberufler und Existenzgründer gehen ihrer Tätigkeit am häuslichen Schreibtisch nach.

Ob der Vermieter eine gewerbliche Nutzung verbieten darf oder dulden muss, war in den vergangenen Jahren oft eine Frage für die Gerichte. In diesem Jahr hat der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe ein Grundsatzurteil gefällt: Wichtigstes Kriterium ist die Außenwirkung der geschäftlichen Tätigkeit.

Das Urteil wird oft als vermieterfreundlich aufgefasst. Doch auch der Deutsche Mieterbund in Berlin begrüßt die Entscheidung des BGH, da sie den Mietern Vorteile einräumt und klare Richtlinien vorgibt. Die Karlsruher Richter hatten entschieden, dass ein Vermieter freiberufliche oder gewerbliche Aktivitäten seines Mieters in der Mietwohnung nicht grundsätzlich erlauben muss, wenn die Tätigkeit nach außen hin sichtbar ist. Eine Nutzung sei jedoch zu dulden, wenn andere Mieter nicht gestört und die Wohnung nicht mehr als bei normalem Wohnen abgenutzt wird (Az.: VIII ZR 165/08).

„Selten gab es vom BGH ein Urteil, das so klare Leitlinien vorgibt”, freut sich Ruth Breiholdt, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht aus Hamburg. Bisher mussten die Gerichte über jeden Einzelfall entscheiden. „Das Urteil besagt, dass in dem Moment, in dem geschäftliche Aktivitäten nach außen treten, ein Einverständnis des Vermieters vorliegen muss”, erklärt die Anwältin. „Nach außen” tritt die Geschäftsaktivität dann, wenn etwa Mitarbeiter ein und aus gehen, wenn Kundenverkehr herrscht oder auch, wenn die Wohnung als Geschäftsadresse angegeben wird. Das Urteil bedeutet allerdings auch: Wenn die Tätigkeit andere Mietern nicht stört, muss der Vermieter sie dulden.

„Als Lehrer brauche ich schon deswegen keine Genehmigung vom Vermieter, weil keine gewerbliche Tätigkeit ausgeführt wird. Auch der Professor, der auf der Couch über ein Problem nachdenkt, braucht kein Einverständnis des Vermieters”, erläutert Andreas Stücke von der Eigentümer-Gemeinschaft Haus und Grund in Berlin. Alles, was die Wohnung nicht beschädigt und die Nachbarn nicht stört, müsse vom Vermieter erlaubt werden.

Autoren, Grafiker, Journalisten und alle, die „im stillen Kämmerlein” vor sich hinarbeiten, dürften also keine Probleme mit ihrem Vermieter bekommen. Anders sieht es aus bei Gewerben, die beispielsweise Kunden empfangen. „Ob der Vermieter die Arbeit eines Hellsehers oder Anwalts in der Wohnung genehmigen muss, hängt davon ab, ob die Nachbarschaft belästigt wird”, erklärt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund in Berlin.

Wie viel Kundenverkehr „zu viel” ist, kann kaum beantwortet werden. Beschränkt sich der Kunden- oder Mitarbeiterverkehr auf eine Personenmenge, die auch ein normaler Wohnraumnutzer empfangen würde, sei dies keine Störung und demnach erlaubt. „Was eine Störung ist, lässt sich nicht abstrakt, sondern nur im Einzelfall festlegen”, sagt Thomas Hannemann, Anwalt für Miet- und Immobilienrecht in Karlsruhe.

Deshalb ist es auch schwer zu entscheiden, ob ein Vermieter die Tätigkeit einer Tagesmutter dulden muss. „Der Vermieter muss keinen Betrieb genehmigen, von dem Lärm ausgeht.” Viele Mieter empfänden Kinder in der Nachbarwohnung jedoch als störend. Deshalb sei eine Tagesmutter mit vier Kindern nicht genehmigungsfähig. „Wenn ich jedoch eine eigene Familie mit fünf Kindern habe, kann mir das auch niemand verbieten”, gibt Rechtsanwalt Hannemann zu bedenken. In der Vergangenheit hatten die Gerichte zum Thema „Tagesmütter” schon unterschiedlich entschieden.

Das Landgericht Hamburg urteilte, dass eine Mieterin mit eigenem vierjährigen Kind in ihrer 90 Quadratmeter großen Wohnung noch bis zu drei weitere Kinder betreuen dürfe (Az.: 7 S 63/82). Die Klage einer Tagesmutter, fünf Kinder in ihrer Mietwohnung betreuen zu dürfen, wies das Landgericht Berlin jedoch zurück (Az.: 61 S 56/92). Das Amtsgericht Wiesbaden urteilte im Streit um Kinderwagen im Hausflur, dass ein Vermieter den Mietvertrag nicht aufgrund kurzfristiger Störungen - wie durch einen Kinderwagen im Hausflur - kündigen darf, wenn er die Tätigkeit der Tagesmutter ansonsten genehmigt hat.

Ablehnen kann der Vermieter eine Genehmigung immer dann, wenn durch die berufliche Tätigkeit eines Mieters auch die Hausordnung verletzt wird. Ein Musiker, der in seiner Wohnung Musikunterricht geben möchte, darf also nicht mit einer Duldung rechnen. Auch wenn laute Maschinen eingesetzt werden, kann der Vermieter die Arbeit in der Wohnung verbieten.

Was erlaubt ist und was der Vermieter nicht dulden muss, hängt also immer davon ab, wie viel die Nachbarn von der geschäftlichen Tätigkeit mitbekommen. „Mein Ratschlag ist, immer mit dem Vermieter zu sprechen, wenn man die Wohnungsnutzung ändert. So kann man sich viel Ärger ersparen”, sagt Hannemann. Dazu reiche zuerst eine mündliche Kontaktaufnahme. „Es empfiehlt sich jedoch, die Bestätigung dann auch schriftlich festzuhalten.”

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