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Biallos Ratgeber: Die Alterssicherung mit dem Steuersparmodell

Biallos Ratgeber : Die Alterssicherung mit dem Steuersparmodell

Wer noch zu Lebzeiten seine Immobilie an seine Kinder übergeben möchte, sollte ein paar Dinge beachten.

Viele Eltern zögern, ihre Immobilie noch zu Lebzeiten an ihre Kinder zu übergeben, aus Angst, ihre Sicherheiten für das Alter zu verlieren. Doch Schenkungen lassen sich grundsätzlich an bestimmte Vorgaben knüpfen.

„Ein sinnvoller Weg ist hierbei, dass die Eltern dem Kind zwar die Immobilie übertragen, sich jedoch ein lebenslanges Wohnrecht oder ein Nießbrauchrecht vorbehalten“, sagt Michael Wacher, Rechtsanwalt aus Hof. „Diese Rechte lassen sich mit einer Grundbucheintragung sichern und gelten gegenüber jedermann, auch wenn die Immobilie verkauft wird.“

Nießbrauch oder Wohnrecht: Es ist wichtig, die Bedeutungen der beiden Begriffe genau zu kennen. Das Wohnrecht räumt einer Person offiziell das Recht ein, eine Immobilie oder einen Teil davon zu bewohnen. Mehr aber nicht.

Der Nießbrauch dagegen ermöglicht dem Nießbraucher (dem Voreigentümer) nicht nur weiterhin die Selbstnutzung der Immobilie, sondern berechtigt auch zur Erzielung von Mieteinkünften. „Denn wenn das Wohnrecht aus Alters- oder Krankheitsgründen nicht mehr ausgeübt werden kann und die Eltern ihren Lebensabend in einem Seniorenheim verbringen, lassen sich mit dem Nießbrauch durch Vermietung weiter Einkünfte erzielen, die für den dortigen Aufenthalt und die Pflege nötig sind“, sagt Wacher.

Wirtschaftlich betrachtet steht den Eltern somit das Haus oder die Wohnung mit dem von ihnen vorbehaltenen Nießbrauchrecht nach wie vor in vollem Umfang zur Verfügung. Verschenkt wird nur die rechtliche Eigentumshülle der Immobilie. Deshalb ist dem Nießbrauch meist der Vorzug zu geben.

Steuervorteile beim Nießbrauch: „Die Übertragung von Immobilien unter Nießbrauchvorbehalt ist zudem steuerlich attraktiv, da der Kapitalwert des Nießbrauchs vom zu versteuernden Schenkungswert der Immobilie abgezogen werden kann“, sagt Agnes Fischl-Obermayer, Fachanwältin für Erbrecht und Steuerberaterin bei Convocat in München. Berechnungsgrundlage ist jeweils der Wert der Immobilie abzüglich der hochgerechneten erzielbaren Mieterträge. Diese tatsächliche oder fiktive Jahresmieteinnahme wird mit einem Vervielfältiger multipliziert. Das ist ein Wert, der sich an der amtlichen Sterbetabelle des Statistischen Bundesamtes orientiert. „Je eher hier vom Alter her die richtigen Weichen gestellt werden, desto höher kommt die Berechnung der Lebenserwartung zum Tragen und desto günstiger werden die Steueraspekte“, sagt Fischl-Obermayer.

Das ist bei hohen Immobilienwerten ein wichtiger Faktor. Steuerbeispiel: Der 50-jährige Vater überträgt seinem Sohn eine vermietete Eigentumswohnung im Steuerwert von 610.925 Euro im Wege der Schenkung. Dabei möchte er sich den Nießbrauch vorbehalten. Die jährlichen Nettomieteinnahmen betragen 9.720 Euro. Der Kapitalwert des Nießbrauchs beträgt in diesem Fall 131.036 Euro. Da dem Sohn ein Freibetrag in Höhe von 400.000 Euro zusteht, ist auf die Übertragung mit Nießbrauch eine Schenkungsteuer von lediglich 8.788 Euro fällig. Hätte der Vater die Wohnung ohne Nießbrauchvorbehalt an seinen Sohn übergeben, müsste dieser einen steuerlichen Erwerb in Höhe von 210.925 Euro mit elf Prozent versteuern, also 23.202 Euro zahlen.

Pflichtteil: Hinsichtlich späterer Pflichtteilansprüche anderer Angehöriger des Schenkenden ist zu beachten, dass diese beim Nießbrauch nicht wie üblich nach zehn Jahren verjähren. „Die Beschenkten müssen immer auf eventuelle Ansprüche anderer Pflichtteilsberechtigter des ehemaligen Eigentümers gefasst sein“, betont Fischl-Obermayer.

Das Recht des Vorbehaltsnießbrauchs erlischt mit dem Tod des Nießbrauchers.

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