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Aachen: Biallos Ratgeber: Wie man die Immobilie richtig verschenkt

Aachen : Biallos Ratgeber: Wie man die Immobilie richtig verschenkt

Die Übertragung von Immobilien zu Lebzeiten kann erhebliche Erbschaftsteuer einsparen, birgt aber auch Risiken. Geben Eltern ihre Immobilie vorzeitig in die Hände der Kinder, verschenken sie meist den größten Teil ihres Vermögens. Viele zögern daher, aus Angst, ihre Sicherheiten für das Alter zu verlieren.

Doch Schenkungen lassen sich grundsätzlich an bestimmte Vorgaben knüpfen. „Ein häufig gewählter Weg ist hierbei, dass die Eltern dem Kind zwar die Immobilie übertragen, sich jedoch ein lebenslanges Wohnrecht oder ein Nießbrauchrecht vorbehalten“, sagt Anton Steiner, Fachanwalt und Präsident des Deutschen Forums für Erbrecht. Diese Rechte lassen sich mit einer Grundbucheintragung sichern und gelten gegenüber jedermann, auch wenn die Immobilie später verkauft wird.

Wenn Eltern ihr Eigentum vorzeitig an die Kinder übertragen, verschenken sie meist den größten Teil ihres Vermögens.
Wenn Eltern ihr Eigentum vorzeitig an die Kinder übertragen, verschenken sie meist den größten Teil ihres Vermögens. Foto: Imago/STPP

Nießbrauch oder Wohnrecht

Vor so einem Schritt ist es wichtig, genau die rechtlichen Bedeutungen der beiden Begriffe zu kennen. Insbesondere im Zusammenhang mit einer Schenkung findet das lebenslange Wohnrecht häufig Anwendung. Dieses Wohnrecht räumt einer Person offiziell das Recht ein, eine Immobilie oder einen Teil davon zu bewohnen. Mehr aber nicht. Der Nießbrauch dagegen ermöglicht nicht nur weiterhin die Selbstnutzung der Immobilie, sondern berechtigt auch zur Erzielung von Mieteinkünften. „Denn wenn das Wohnrecht aus Alters- oder Krankheitsgründen nicht mehr ausgeübt werden kann und die Eltern ihren Lebensabend in einem Seniorenheim verbringen, lassen sich mit dem Nießbrauch Einkünfte erzielen, die unter Umständen für den Aufenthalt und die Pflege nötig sind“, sagt Steiner. Deshalb ist dem Nießbrauch immer der Vorzug zu geben.

Steuervorteile beim Nießbrauch

Auch steuerlich ist dieses Modell günstig, weil der Kapitalwert des Nießbrauchs vom zu versteuernden Schenkungswert abgezogen werden kann. Berechnungsgrundlage ist jeweils der Wert der übergebenen Immobilie abzüglich der hochgerechneten erzielbaren Mieterträge. Die tatsächliche oder fiktive Jahresmieteinnahme wird mit einem sogenannten Vervielfältiger multipliziert, das ist ein Wert, der sich an der amtlichen Sterbetabelle orientiert. „Je eher hier vom Alter her die richtigen Weichen gestellt werden, desto höher kommt die Berechnung der Lebenserwartung zum Tragen und desto günstiger werden die Steueraspekte“, sagt Agnes Fischl, Fachanwältin für Erbrecht und Steuerberaterin bei Convocat in München. Das ist bei hohen Immobilienwerten ein wichtiger Faktor.

Steuerbeispiel

Vater Schmidt, 70 Jahre alt, ist Eigentümer einer Wohnung. Diese ist zu einem monatlichen Nettomietzins von 1500 Euro vermietet. Im Rahmen einer Schenkung an seinen Sohn behält er sich den Nießbrauch auf Lebenszeit vor. Der steuerliche Wert der Wohnung beträgt 500.000 Euro. Der Kapitalwert des Nießbrauchs beträgt in diesem Fall 176.256 Euro. Da dem Sohn ein Freibetrag in Höhe von 400.000 Euro zusteht, ist auf diese Übertragung mit Nießbrauch keine Schenkungssteuer fällig. Hätte der Vater die Wohnung ohne Nießbrauchvorbehalt an seinen Sohn übergeben, müsste dieser einen steuerlichen Erwerb in Höhe von 100.000 Euro mit elf Prozent versteuern.

Pflichtteil

Bezüglich möglicher späterer Pflichtteilansprüche anderer Angehörigen des Schenkenden ist zu beachten, dass diese beim Nießbrauch nicht wie üblich nach zehn Jahren verjähren. „Die Beschenkten müssen immer auf eventuelle Ansprüche anderer Pflichtteilsberechtigter des ehemaligen Eigentümers gefasst sein“ betont Fischl.

Das Recht des Vorbehaltsnießbrauchs erlischt mit dem Tod des Nießbrauchers und ist nicht vererb- oder auf sonstige Weise übertragbar.

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