Bekommen Selbstständige schwerer einen Immobilienkredit?

Biallos Ratgeber : Selbstständige und die Kreditfrage

Selbstständige und Freiberufler müssen für eine Baufinanzierung ganz andere Voraussetzungen erfüllen als Angestellte oder Beamte. Aber haben sie es deshalb schwerer, an einen Immobilienkredit zu kommen?

In Deutschland leben rund 2,5 Millionen „Solo-Selbstständige“, also Unternehmer ohne Mitarbeiter, und noch einmal knapp zwei Millionen, die zumindest eine Person angestellt haben. Mit Einkommensnachweisen tun sie sich schwerer als Beamte oder Angestellte. Kommen sie deswegen schwerer an eine günstige Baufinanzierung ?

„Einen fundamentalen Unterschied gibt es“, sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft für Privat- und Firmenkunden bei der Deutschen Bank. „Unsere Berater müssen eine finanzwirtschaftliche Analyse durchführen und das Geschäftsmodell auf seine Nachhaltigkeit hin prüfen. Das ist bei einer etablierten Arztpraxis oder Rechtsanwaltskanzlei natürlich einfacher als bei einem Start-up, das noch am Anfang steht und bei dem die zukünftige Geschäftsentwicklung abgeschätzt werden muss. Da brauchen sie Kompetenzen im Vertrieb, um das beurteilen zu können.“

Viele Banken und Sparkassen erwarten, dass ein Freiberufler oder Selbstständiger bereits mehrere Jahre als solcher tätig ist. „Er muss drei Jahre durchgehend selbstständig tätig sein und die Einkünfte sollten nicht zu stark schwanken“, sagt Ralf Gebhardt, Baufinanzierungs-Experte bei der Sparda-Bank Baden-Württemberg.

Den gleichen Zeitraum legt die ING bei Umschuldungen zugrunde. Bei einer Neufinanzierung sei das etwas anders, meint deren Baufinanzierungsexperte Thomas Hein: „Personen aus Berufsgruppen wie einem Heilberuf, aus wirtschaftswissenschaftlichen oder juristischen Berufen müssen dann mindestens zwei Jahre selbstständig oder freiberuflich tätig sein. Wir wollen zur Kreditprüfung zwei vom Steuerberater testierte Einnahmen-Überschuss-Rechnungen vorgelegt bekommen. Somit muss der Antragsteller mindestens im dritten Jahr seiner freiberuflichen oder selbstständigen Tätigkeit sein.“

Höherer Preis für Freiberufler?

Führt der höhere Prüfungsaufwand beim Einkommen zu einem höheren Preis? Paul Reitzle, Teamleiter Baugeld-Beratung bei der PSD Bank München, nennt einen Zins­aufschlag von 0,1 Prozent auf die üblichen Konditionen. Die Degussa Bank verfährt ähnlich, unterscheidet aber zwischen Freiberuflern und Gewerbetreibenden: „Aufgrund der aufwendigeren Bearbeitung und des höheren Risikos wird ein Zins­aufschlag von 15 Basispunkten für Freiberufler beziehungsweise 25 Basispunkten für Gewerbetreibende notwendig“, sagt Hoerschelmann. Bei ING und Deutscher Bank hingegen gibt es das nicht. Hier komme es auf das Gesamtpaket an, was zu finanzieren ist.

Eva Grunwald von der Deutschen Bank betont: „Der Preis einer Baufinanzierung, also der Zinssatz, berücksichtigt neben den allgemeinen Kreditbedingungen, wie Darlehensbetrag, Laufzeit, Tilgungssatz und Zinsfestschreibung, vorrangig die Einschätzung des individuellen Kundenrisikos. Das Risiko liegt bei Selbstständigen oder Freiberuflern nicht automatisch höher als bei einem Angestellten oder Beamten. Einen pauschalen Preisaufschlag berechnen wir daher nicht.“

Auch wenn die Einkommensüberprüfung bei dieser Zielgruppe aufwendiger als bei Angestellten oder Beamten ist, muss dies nicht unbedingt zu einer längeren Bearbeitungszeit führen. Beispiel ING: „Wenn uns alle relevanten Unterlagen vorliegen, haben auch Selbstständige und Freiberufler innerhalb von 72 Stunden die Zusage, dass ihre Finanzierung genehmigt ist.  Oftmals sind wir aber deutlich schneller“, so Hein.

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