Düsseldorf: Auszug ohne Ärger: Renovierung meist im Mietvertrag geregelt

Düsseldorf: Auszug ohne Ärger: Renovierung meist im Mietvertrag geregelt

„Ein gutes Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter ist stets die beste Voraussetzung für eine einvernehmliche Wohnungsübergabe”, sagt Mirco Theiner, Geschäftsführer des Mieterbundes Nordrhein-Westfalen in Düsseldorf: „Wer miteinander reden kann, ist meist auch in der Lage, bei Interessengegensätzen einen Weg zu finden.”

Doch nicht immer herrscht zwischen den Parteien eitel Sonnenschein. In jedem Fall sollte ein Mieter, der aus seiner Wohnung auszieht, seine Rechte und Pflichten kennen und zudem einige Grundregeln beachten.

Unverzichtbar ist es nach Theiners Worten, beim Auszug die Verbrauchswerte für Strom, Wasser und bei einer Gaszentralheizung auch für Gas von den Zählern zu notieren und vom Vermieter gegenzeichnen zu lassen. „Wer das vergisst, erlebt nicht selten eine böse Überraschung, wenn Monate später eine Rechnung bei ihm eintrifft, der geschätzte Werte zugrunde liegen”, sagt der Mietervertreter.

Einträge der Zählerstände sind auch in gängigen Vordrucken für Übergabeprotokolle vorgesehen, von deren Verwendung Mirco Theiner jedoch abrät: „Solche Protokolle machen für den Mieter als Beleg nur Sinn, wenn die Wohnung bei der Übergabe keinerlei Mängel aufweist.„ Sind im Protokoll aber Mängel vermerkt, so könnte die Unterschrift des Mieters später als Anerkennung seiner Beseitigungspflicht interpretiert werden.

„Weder der Mieter noch der Vermieter sind zur Unterzeichnung eines solchen Protokolls verpflichtet”, erklärt Theiner und empfiehlt Mietern stattdessen, vor dem Auszug einen Nachbarn als neutrale Person hinzuzuziehen und mit ihm den Zustand der Wohnung zu protokollieren.

„Schönheitsreparaturen” sind nach Erfahrung des Experten der häufigste Streitpunkt bei der Wohnungsübergabe. Gemeint sind damit die erforderlichen Renovierungsarbeiten. Die weit verbreitete Auffassung, dass eine beim Einzug renoviert übernommene Wohnung beim Auszug auch renoviert übergeben werden müsse, eine seinerzeit unrenoviert übernommene Wohnung hingegen nicht, ist nach Theiners Auskunft falsch: „Maßgeblich ist allein der Mietvertrag. Wenn darin vermerkt ist, dass der Mieter Schönheitsreparaturen vornehmen muss, so ist das gültig - egal, in welchem Zustand die Wohnung beim Einzug war.”

Zu diesen Schönheitsreparaturen zählen das Streichen der Wände und Decken, der Fußleisten, Heizkörper und Heizrohre, gegebenenfalls auch der Wandschranktüren und Dachbalken sowie der Türen und Fenster von innen, sofern diese vorher gestrichen waren. Außerdem müssen Löcher, die durch Dübel, Schrauben oder Nägel entstanden sind, ausgebessert werden. Den Ersatz angebohrter Kacheln im Badezimmer kann der Vermieter dagegen nicht verlangen, wenn der Mieter dort Dübel und Halterungen für Spiegel, Konsolen und Handtuchhalter in üblicher Anzahl angebracht hat.

„Nicht immer muss beim Auszug die ganze Wohnung renoviert werden”, betont Franz-Georg Rips, Präsident des Deutschen Mieterbundes in Berlin. In vielen Mietverträgen sei der Mieter zu laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet. Der Bundesgerichtshof halte Renovierungsfristen von drei Jahren für Küche, Bad und Duschräume, von fünf Jahren für Wohn- und Schlafzimmer, Flur, Diele und Toilette und von sieben Jahren für alle anderen Nebenräume für angemessen.

„Sind beim Auszug diese Fristen nachweislich unterschritten und die Flächen nicht über Gebühr abgenutzt, muss auch nicht neu gestrichen werden”, erklärt Rips.

Bedingung sei aber, dass der Anstrich das durchschnittliche Geschmacksempfinden eines Nachmieters nicht stört. „Hat der Mieter Türen in Violett, Heizrohre in Türkis und Türrahmen in Schwarz gepinselt, muss er erneut renovieren”, sagt Rips.

Schäden am Wohnungseigentum, die nicht auf Beschädigung durch den Mieter zurückzuführen sind, müssen nach Angaben von Mirco Theiner grundsätzlich vom Vermieter repariert werden. Ausnahmen können kleine Reparaturen an Gegenständen bilden, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.

Dazu gehören beispielsweise der Herd, Duscharmaturen oder der Toilettenspülkasten. „So eine Vereinbarung muss aber ausdrücklich im Mietvertrag festgehalten sein”, sagt der Fachmann.

Gültig sei die Klausel nur, wenn sowohl ein Höchstbetrag für jede einzelne Reparatur von beispielsweise 100 Euro als auch ein Jahreshöchstbetrag von maximal einem Zehntel der Jahresmiete festgelegt sind.

Übersteigen die Kosten einer Reparatur den festgelegten Einzelbetrag, muss der Vermieter sie ganz bezahlen.

Hat der Mieter eigenständig Einbauten vorgenommen, beispielsweise Laminatboden verlegt oder Schrankwände installiert, so hat er beim Auszug kein Anrecht auf Zahlung des Restwertes durch den Vermieter.

„Er kann versuchen, mit dem Nachmieter über eine Abstandszahlung zu verhandeln, aber auch dieser ist dazu nicht verpflichtet”, erklärt der Experte und rät daher dazu, lieber vor dem Einbau den Vermieter zu kontaktieren und schriftliche Vereinbarungen über eine Verrechnung bei einem Auszug zu treffen.

Ärger gibt es nach Theiners Worten auch oft, wenn es um die Rückzahlung der Mietsicherheit geht: Viele Mieter hoffen, dass sie die Kaution 14 Tage nach dem Auszug auf dem Konto haben.

Dies sei aber meist nicht der Fall. Zwar gelte heute nicht mehr die frühere Sechs-Monate-Frist für die Rückzahlung; stattdessen habe der Mieter nach geltender Rechtslage den Anspruch, die Kaution „so schnell wie möglich” zurück zu erhalten.

Behält der Vermieter die Mietsicherheit ein, so muss er dies begründen, etwa mit einer noch ausstehenden Nebenkostenrechnung oder noch zu reparierenden Schäden, die der Mieter zu verantworten hat.

„Sind diese Kosten erwartungsgemäß geringer als die Kautionssumme, so darf der Vermieter nur diesen Teilbetrag einbehalten und muss den Rest auskehren”, erklärt Mirco Theiner.

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