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Verkehrswert einer Immobilie: Der angemessene Preis

Viele Faktoren : Verkehrswert einer Immobilie: Der angemessene Preis

Jedes Jahr wechseln unzählige Immobilien in Deutschland den Besitzer. Die Preise dafür sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Das hat verschiedene Gründe und ist nicht allein an der hohen Nachfrage in Ballungszentren festzumachen. Entscheidend für den Verkaufspreis ist der Verkehrswert einer Immobilie. Er ist von diversen Faktoren abhängig.

Wer aufgrund von Erbschaft, Trennung oder sonstigen privaten Gründen zum Verkauf einer Immobilie gezwungen ist, muss den Verkehrswert seiner Immobilie kennen. Was hinter diesem Begriff steckt und wie er ermittelt wird, erklärt dieser Ratgeber.

Die korrekte Definition

Es gibt kaum etwas, was in Deutschland nicht per Gesetz definiert wird. So ist es auch mit dem Begriff Verkehrswert. Geregelt ist die Definition im Baugesetzbuch, genauer gesagt in Paragraf § 194 BauGB. Demnach ist der Verkehrs- oder auch Marktwert der Preis, der zum Zeitpunkt der Ermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse für die Immobilie realistisch ist. Bei der Ermittlung des Verkehrswertes werden alle rechtlichen und tatsächlichen Eigenschaften einbezogen.

Erforderlich ist die Ermittlung des Marktwertes meist dann, wenn ein Verkauf der Immobilie im Raum steht. Notwendig ist es aber auch dann, wenn der Verkehrswert zur Ermittlung der tatsächlichen Vermögensverhältnisse bekannt sein muss. Bei zivilrechtlichen Auseinandersetzungen vor Gericht spielt der Marktwert ebenfalls eine Rolle, etwa bei Scheidungsprozessen oder Erbschaftsstreitigkeiten.

Die Zusammensetzung des Marktwertes

Eine verlässliche und professionelle Immobilienbewertung ist nicht ohne die Unterstützung von Experten möglich. Das Gute: Mit dem passenden Partner an seiner Seite ist die Bewertung kostenlos. Einzig der aktuelle Verkehrswert ermöglicht es, eine Immobilie angemessen zu bewerten und einen fairen Kaufpreis festzulegen. Generell werden Eigenheime immer teurer.

Diverse Faktoren fließen bei der Bewertung zusammen und ergeben in der Summe den Marktwert der Immobilie. Standortfaktoren spielen eine große Rolle. Die Makro- und Mikrolage bestimmen maßgeblich, wie wertvoll eine Immobilie ist. Daneben spielen Faktoren wie die Größe des Gebäudes und des Grundstücks, die Bausubstanz und die Ausstattung eine Rolle. Teure sanitäre Anlagen oder hochwertige Möbel von renommierten Herstellern heben den Verkehrswert signifikant an.

Erforderliche Unterlagen

Die Ermittlung des Immobilienwertes stützt sich im Wesentlichen auf zwei Dinge: die persönliche Begutachtung der Immobilie und die Sichtung von Dokumenten. Für die Ermittlung des Verkehrswertes sind folgende Unterlagen obligatorisch:

Aktueller Energieausweis des Gebäudes

  • Nachweis und Rechnungen über durchgeführte Baumaßnahmen in den letzten Jahren
  • Wohnflächenberechnung
  • Auszug aus dem Grundbuch
  • Grundriss der gesamten Immobilie
  • Lageplan und Katasterkarte

Unterschied zwischen Wert und Preis

Die Ermittlung des Verkehrswertes dient dem Verkäufer dazu, einen angemessenen Preis zu erheben. Auf der anderen Seite steht der Käufer, der ebenfalls einen fairen und nicht überhöhten Kaufpreis zahlen möchte. Der Verkehrswert ist jedoch in den seltensten Fällen auch gleich der Kaufpreis der Immobilie. Das spielt bei der Finanzierung durch einen Immobilienkredit der Direktbank eine entscheidende Rolle.

Der Angebotspreis kann je nach Nachfrage und Marktlage deutlich vom Verkehrswert abweichen. Bei Immobilien in gefragten Gebieten liegt der Verkaufspreis meist über dem Wert. Wird eine Immobilie im Bieterverfahren angeboten, liegt der Startpreis oft unter dem Verkehrswert. Auf diesem Wege werden potenzielle Käufer leichter angelockt.

Bei der Bewilligung eines Immobilienkredites legt eine Bank den Verkehrswert zugrunde. Liegt er deutlich unterhalb des Verkaufswerts, steigt das Risiko für die Bank und damit oft die Zinsen für den Kreditnehmer.

(vo)