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Scheidung: Was passiert mit dem gemeinsamen Haus?

Scheidung : Was passiert mit dem gemeinsamen Haus?

Im Jahr 2018 wurden laut Statistischem Bundesamt 148.066 Ehen geschieden. Die durchschnittliche Dauer der Ehe gibt die Behörde mit 14,9 Jahren an. Die Gründe für die vielen Scheidungen sind unterschiedlich, die zu klärenden Fragen zahlreich. Eine davon: Was passiert eigentlich mit dem gemeinsamen Haus?

Ehevertrag oder kein Ehevertrag?

Sollten die Eheleute keinen Ehevertrag geschlossen haben, wird die Ehe automatisch als Zugewinngemeinschaft deklariert. Das bedeutet: Nur gemeinsam angeschaffte Vermögenswerte gehören beiden Eheleuten zu gleichen Teilen. Vermögen, dass vor oder während der Ehe von einer Person alleine erworben wurde, bleibt auch nach der Scheidung Eigentum dieser Person.

Wer also bereits vor der Eheschließung ein Haus besaß, bleibt bei einer Zugewinngemeinschaft auch nach einer Scheidung alleiniger Eigentümer/in der Immobilie. Gleiches gilt für den Kauf durch einen Ehepartner nach der Trauung sowie im Erbfall.

Nur wenn das Haus während der Ehe gemeinsam erworben wurde, gelten beide Eheleute als Eigentümer. Entscheidend ist, wer mit welchem Anteil (z. B. 50/50 oder 60/40) im Grundbuch aufgeführt ist. Auch für die Schulden (Hypothek / Grundschuld) müssen beide Parteien aufkommen, sofern der Darlehensvertrag mit der Bank von beiden unterzeichnet wurde.

Nebengüterrecht: Zugewinnausgleich beachten

Ganz leer geht der Nicht-Eigentümer der Immobilie in einer Zugewinngemeinschaft jedoch nicht aus. Im Rahmen des Nebengüterrechts muss unter Umständen ein sog. Zugewinnausgleich an die „benachteiligte“ Partei gezahlt werden.

Bei einem Haus im Alleineigentum wird dafür die Wertsteigerung der Immobilie (der Zugewinn) während der Ehe ermittelt und auf die Eheleute aufgeteilt (halbiert). Um den Zugewinn zu ermitteln, muss ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten der Immobilie bei einem Sachverständigen in Auftrag gegeben werden.

Gütergemeinschaft und Gütertrennung als Alternativen

Falls hingegen ein Ehevertrag geschlossen und der Güterstand darin gemäß § 1415 BGB ausdrücklich geregelt wurde, haben sich die Eheleute entweder für eine Gütergemeinschaft oder die Gütertrennung entschieden.

Die Gütertrennung ist wie eine Zugewinngemeinschaft zu bewerten, bei der auf den Zugewinnausgleich verzichtet wird. In einer Gütergemeinschaft gehen alle Vermögenswerte, die vor der Ehe bestanden oder während der Ehe erworben wurden, in ein „Gesamtgut“ über, das beiden Eheleuten gemeinsam gehört.

Gemeinsames Haus: die Szenarien nach der Scheidung

Sind die Eigentumsverhältnisse mit dem Ergebnis geklärt, dass die Immobilie tatsächlich beiden Eheleuten gehört, kommen folgende Möglichkeiten in Betracht:

  1. Ehepartner auszahlen: Ein Ehepartner kann seinen Anteil am gemeinsamen Haus auf den anderen überschreiben und sich auszahlen lassen. Der auszahlende Teil wird dadurch zum Alleineigentümer und kann selbst entscheiden, was mit dem Haus passiert. Hierfür ist natürlich das Einverständnis der anderen Partei notwendig.
  2. Haus verkaufen: Können sich beide Eheleute auf den Verkauf des Hauses (ohne vorheriges überschreiben) einigen, ist der Verkaufserlös entsprechend aufzuteilen. Auch die gemeinsame Restschuld der Immobilie kann auf diese Weise beglichen werden. Tipp: Renovierungen, Modernisierungen und Erweiterungen, beispielsweise in Form barrierefreier Umbauten (Treppenlift-Einbau, altersgerechtes Badezimmer etc.) steigern den Immobilienwert.
  3. Haus vermieten: Prinzipiell spricht nichts dagegen, das gemeinsame Haus zu vermieten und sich die Erträge nach der Scheidung zu teilen. Dazu wird für gewöhnlich eine Grundstücksgesellschaft bürgerlichen Rechts gegründet. Allerdings empfiehlt sich ein solcher Schritt nur, wenn die Scheidung im Guten verläuft.
  4. Eigentumswohnungen schaffen: Auch eine tatsächlich physische Aufteilung des Hauses ist möglich, falls in der Immobilie zwei voneinander getrennte Eigentumswohnungen geschaffen werden können.
  5. Teilungsversteigerung beantragen: Beide Eheleute haben das Recht, in der Trennungszeit und nach der vollzogenen Scheidung im gemeinsamen Haus wohnen zu bleiben. Das Wohnrecht erlischt erst, wenn eine Regelung gefunden wurde und sich beispielsweise die Person, die sich zum Auszug entschließt, auszahlen lässt.

Sollte keine Einigung gefunden werden können, droht die Teilungsversteigerung der gemeinsamen Immobilie. Ein entsprechender Antrag kann von jeder Partei und unabhängig vom Miteigentumsanteil am Haus beim zuständigen Amtsgericht eingereicht werden.

Wichtig: Kindeswohl beachten

Falls bislang nicht nur die Eheleute, sondern auch gemeinsame Kinder im Haus leben, ist auch auf das Kindeswohl zu achten. Insbesondere Fragen zum Sorgerecht und dem zukünftigen Lebensmittelpunkt der oder des Nachkommen sollten bei der Entscheidungsfindung zum Umgang mit der Immobilie eine Rolle spielen.