Haussanierung: Planung und Ablauf der Baumaßnahmen

Haussanierung : Planung und Ablauf der Baumaßnahmen

Um Schäden sowie Mängel an Immobilien in der richtigen Reihenfolge zu beheben und das Budget korrekt zu definieren, sind Planung und Ablauf der Sanierung passgenau durchzuführen. So wird das Gebäude in den ursprünglichen Zustand versetzt.

Eine Sanierung ist bei bestehenden Schäden erforderlich. Sie versetzt die Immobilie an den betroffenen Stellen in den ursprünglichen Zustand. Damit Schäden und Mängel zuverlässig behoben werden, haben Planung und Ablauf der Baumaßnahmen präzise zu erfolgen.

Als typisches Beispiel für Anlässe zur Sanierung sind Schimmel, undichte Stellen im Dach, Rohrschäden und Risse im Putz anzuführen. Eine Renovierung wiederum dient der kompletten Auffrischung einer Immobilie, um deren optische Attraktivität zu steigern. Folglich erfordert eine Renovierung tendenziell einen geringeren Umfang an Maßnahmen. Ebenso lässt sich pauschal von einem geringeren benötigten Budget ausgehen. Einzelne tiefgreifende Schäden an der Immobilie sowie deren Bausubstanz können jedoch den finanziellen Rahmen sprengen. Aus diesem Grund bildet eine solide Planung die Basis der Sanierung und gewährleistet überhaupt erst deren Umsetzbarkeit.

Teure Schäden und Finanzierungschancen

Um bereits einen ersten Eindruck zu bieten, wo die Planung der Sanierung sowie die Finanzierung der erforderlichen Maßnahmen besonders anspruchsvoll sind, hier ein Überblick über die teuersten Anlässe zur Sanierung:

  • Neue Elektroinstallationen
  • Ganzflächiges Abtragen des Putzes und Sanierung sowie Dämmung der Fassade
  • Kernsanierung
  • Erneuerung der Heizungstechnik
  • Reparaturen am Dach

Insbesondere bei Altbauten, wo sich mehrere dieser Anlässe zusammentragen, muss über die Sinnhaftigkeit einer Sanierung nachgedacht werden, da ein Abriss und folgender Neubau unter Umständen sogar günstiger ausfallen. Fällt die Entscheidung auf eine Sanierung, gibt es zur Finanzierung zum einen Fördermittel der Kfw-Bank. Diese unterstützt auch einzelne Maßnahmen abseits der Sanierung mit Geldmitteln. Da die Förderungssummen in der Regel nur einen Teil der Kosten abdecken, ist in entsprechenden Situationen durch eine Finanzierung mittels Kreditaufnahme eine Lösung geboten. Diese lässt sich zugleich mit einer finanziell attraktiven Umschuldung koppeln.

Hinweise für die Planung einer Sanierung

Die Planung der Sanierung sieht eine Beachtung des Zusammenspiels rechtlicher Grundlagen und Grenzen des Gebäudes vor. Unter die rechtlichen Grundlagen fallen beispielsweise die vorgeschriebenen Bebauungspläne, die Auflagen des Denkmalschutzes sowie Bestimmungen zur Zulässigkeit der angedachten Nutzung. Solche Regeln lassen sich bei Baubehörden und Ämtern einholen. Die größeren Herausforderungen bilden daher die Grenzen des Gebäudes ab. An dieser Stelle fallen folgende Fragen ins Gewicht:

  • Liefert die vorhandene Bausubstanz Freiräume oder schränkt sie ein?
  • Wird durch einzelne Maßnahmen in die Statik des Gebäudes zu stark eingegriffen?
  • Welche Qualitäten sind für die neuen Materialien und Stellen im Gebäude erforderlich?

Um als Beispiel auf eine der Fragen und die Folgen einer Sanierung auf das gesamte Gebäude einzugehen, sei der Eingriff in die Statik des Gebäudes thematisiert: Sofern Maßnahmen ergriffen werden, die den Grundriss stark verändern, ist ein hohes Risiko gegeben. Insbesondere bei alten Gebäuden ist davon abzuraten, da die Anforderungen sich im Laufe der Zeit geändert haben und die frühere Gebäudesubstanz den Ansprüchen heutiger Grundrisse nicht standhält.

Bedeutung von Experten

Allem voran der Architekt erweist sich als wichtige Stütze bei einer Sanierung. Mit seiner beruflichen Erfahrung und den daraus folgenden Kontakten bringt er Sicherheit und Knowhow mit ein.

Um die Planung einer Sanierung risikoarm und fachgerecht durchzuführen, ist das Hinzuziehen von Experten bedeutsam. Ein Architekt beispielsweise deckt die im vorigen Abschnitt gestellten Fragen und weiteres Wissen adäquat ab, um eine sichere und im Rahmen der Möglichkeiten und des Budgets befindliche Sanierung zu gewährleisten. Darüber hinaus koordiniert der Architekt die verschiedenen Gewerke, was wiederum dem Bauherren Last im Ablauf der Baumaßnahmen abnimmt. Durch eine enge Kommunikation mit dem Architekten gelingt es, die Ziele in Abstimmung mit dem eigenen Budget und den persönlichen Vorstellungen sowie den baulichen und rechtlichen Rahmenbedingungen festzulegen.

Gewerke wählen und Abläufe definieren

Vor der Aufnahme der Baumaßnahmen stehen am Ende der Planung die Wahl der Gewerke und die Festlegung der zeitlichen Abläufe. Bei der Wahl der Gewerke ist auf eine genaue Absprache sämtlicher Leistungsmodalitäten zu achten. Es zeigt sich, dass unter Handwerkern vereinzelt schwarze Schafe auf dem Markt lauern, die für Arbeiten im Nachhinein überhöhte Kosten verlangen. In diesem Sinne werden idealerweise folgende Hinweise bei der Beauftragung eines Handwerkers beherzigt:

  • Vergleich mehrerer Handwerker und derer Angebote
  • Genaue Fixierung der Leistungen und Kosten; auch für die Nacharbeit!
  • Festhaltung der Einigungen durch einen schriftlichen Vertrag

Sofern ein Architekt bei der Sanierung mitwirkt, wird dieser über sein Netzwerk die Beauftragung der Gewerke in Absprache mit dem Bauherrn mit all seiner Erfahrung übernehmen. Des Weiteren obliegt dem Architekten die Pflicht, den Ablauf des Einsatzes der einzelnen Gewerke festzulegen. Sollte der Bauherr dies selbst ausüben, dann ist darauf zu achten, dass die gravierendsten Schäden mit einem Einfluss auf andere Schäden zuerst behoben werden. So wird verhindert, dass nicht behobene Mängel sich negativ auf gerade durchgeführte Maßnahmen auswirken.

Während des Ablaufs der Baumaßnahmen

Der Ablauf der Baumaßnahmen ist durch ständige Aufmerksamkeit und Kontrolle geprägt. Damit beides adäquat stattfindet, ist eine Bauzwischenreinigung von großem Nutzen.

Während die Baumaßnahmen erfolgen, sind sowohl Bauherr als auch Architekt primär Beobachter und Kontrolleure. Auch für Rücksprachen und Fragen stehen sie den einzelnen Gewerken zur Verfügung. Es ist möglich, dass im Zuge der Sanierung neue Mängel offengelegt werden. In diesem Fall muss über die Vorgehensweise befunden werden, da neue Mängel das Budget entgegen der Planungen zusätzlich belasten. Demzufolge macht es Sinn, ein Reservebudget einzuplanen. Wird sogar dieses durch unvorhersehbare Schäden gesprengt, dann ist spätestens in dieser Situation eine Finanzierung notwendig.

Um neue Mängel während des Baus - diese können übrigens auch aus qualitativ schlechter Arbeit der Gewerke resultieren - überhaupt erst aufzudecken, ist eine Bauzwischenreinigung sinnvoll. Diese ist zum einen durch eigene Bemühungen, zum anderen durch externe Dienstleister, durchführbar. Sie erfolgt in der Regel während der Sanierung nach der Arbeit der einzelnen Gewerke täglich oder in größeren zeitlichen Abständen. Dabei deckt sie Fehler auf, die ohne Reinigung verborgen bleiben würden. Am Ende der kompletten Sanierung existieren mit der Baufeinreinigung sowie der Baugrobreinigung weitere Perspektiven, die Immobilie durch externe Dienstleister professionell reinigen zu lassen und den Bauschutt zu entsorgen. Die Baufeinreinigung übergibt das Gebäude sogar in einem vollkommen bezugsfertigen Zustand.

(vo)