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Berlin: Engagement mit Risiko: Eigentum verpflichtet

Berlin : Engagement mit Risiko: Eigentum verpflichtet

Von der gesamten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sind sie zwar gewählt. Im Schadensfall stehen Verwaltungsbeiräte jedoch oft ganz alleine da. „Es gibt hier generell eine große Unwissenheit”, sagt die Juristin Beate Heilmann. Die meisten Beiräte seien sich des Risikos nicht bewusst.

Viele sind erstaunt, was bei diesem Ehrenamt rechtlich alles auf sie zukomme, erklärt Heilmann, die auch Mitglied des Geschäftsführenden Ausschusses der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) ist. Ein Überblick:

- Die Aufgaben: In der Regel besteht der Beirat aus drei Wohnungseigentümern. „Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben”, heißt es im Wohnungseigentumsgesetz (Paragraf 29 Abs. 2). Beiräte sind demnach nicht verpflichtet, Aufgaben des Hausverwalters komplett zu übernehmen, stellt Rechtsanwältin Sandra Weeger-Elsner, Beraterin beim Verein Wohnen im Eigentum, klar.

Auch einen Verwaltervertrag auszuhandeln, was in der Praxis häufig auf die Beiräte übertragen werde, sei für einen Laien viel verlangt und berge ein enormes Haftungsrisiko, warnt Weeger-Elsner. „Unterlaufen dem Verwaltungsbeirat dabei Fehler und entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft dadurch hohe Kosten, kann die Gemeinschaft Schadenersatz fordern.” Dieses Prinzip gilt grundsätzlich für alle Aufgaben, die ein Beirat übernimmt.

Gesetzlich haben Verwaltungsbeiräte nach §29 Abs. 3 die Pflicht, wirtschaftliche Aspekte rund um die Immobilie zu überprüfen: „Der Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegungen und Kostenanschläge sollen, bevor über sie die Wohnungseigentümerversammlung beschließt, vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden.”

Niemand kann einen Verwaltungsbeirat zwingen, Mehraufgaben zu übernehmen. „Das ist eine freiwillige Entscheidung, die man sich sehr gut überlegen und bei der man sich ehrlich fragen sollte, ob man dafür die nötige Fachkompetenz hat”, sagt Heilmann. Schließlich lauern mit jeder zusätzlichen Aufgabe Haftungsfallen.

Große Risiken stecken beispielsweise in einer Fassadensanierung, wenn die Eigentümer beschließen, dass sich der Beirat um die Auswahl der Firmen kümmern und die entsprechenden Aufträge vergeben soll. Wenn Beiräte solche Sonderaufgaben überhaupt übernehmen, sei es ratsam, sich für die einzelnen Schritte gültige Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft einzuholen, sagt Weeger-Elsner.

- Die Haftung: Begehen Verwaltungsbeiräte im Rahmen ihrer Beiratstätigkeit schuldhaft Fehler, haften sie dafür. Was schuldhaft ist, hängt vom Einzelfall ab. „Das können auch Kleinigkeiten sein, wie ein Fehler bei der Terminabsprache mit Handwerkern, wodurch zusätzliche Anfahrtskosten anfallen”, erläutert Heilmann.

Diese Kosten könnten die anderen Eigentümer vom Beirat einfordern. Daher sei es sinnvoll die Haftungsrisiken zu reduzieren. „Das liegt nicht nur im Interesse der Verwaltungsbeiräte sondern auch im Interesse der Gemeinschaft”, argumentiert der Verein Wohnen im Eigentum. Schließlich seien nur wenige Eigentümer bereit, das Amt zu übernehmen, wenn unübersehbare finanzielle Risiken drohen.

„Die Eigentümergemeinschaft kann beschließen, die Haftung der Mitglieder des Verwaltungsbeirats einzuschränken”, sagt Weeger-Elsner. Das geht zum einen in Form einer Haftungsfreistellung gegenüber Dritten oder einer Haftungsbeschränkung auf Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit gegenüber der Eigentümergemeinschaft. Diese Beschlüsse können entweder generell für den derzeit aktiven Verwaltungsbeirat gefasst werden oder für einzelne Aufgaben.

- Die Absicherung: Grundsätzlich sollten Verwaltungsbeiräte von Wohnungseigentümergemeinschaften klären, ob sie abgesichert sind, wenn andere durch ihre Entscheidungen geschädigt werden, rät der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV). Einen solchen Schutz bietet eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung. Jedoch haben die wenigsten Verwaltungsbeiräte eine solche Police, stellt Rechtsanwältin Heilmann fest. Dabei könne man die Kosten von der Gemeinschaft übernehmen lassen, ergänzt Weeger-Elsner.

Zum anderen gibt es die Möglichkeit, dass Verwaltungsbeiräte über die Betriebshaftpflichtversicherung der Hausverwaltung bereits Haftpflichtversicherungsschutz genießen. Auch eine private Haftpflichtversicherung bietet Schutz. Hier sollten Kunden jedoch klären, ob Vermögensschäden mit eingeschlossen sind, rät der GDV. Denn verantwortliche Tätigkeiten seien - auch im Rahmen des Ehrenamtes - vom Versicherungsschutz der Privat-Haftpflicht üblicherweise nicht umfasst.

(dpa)