Jülich: Jülicher Eigenheime nah am Wasser gebaut

Jülich : Jülicher Eigenheime nah am Wasser gebaut

Drum prüfe, wer sich lange bindet. Das gilt nicht nur für Paare, das ist bei allen Entscheidungen des Lebens ein guter Rat. Wer ein Haus bauen oder kaufen möchte, geht in der Regel langfristige Verpflichtungen ein. Auf Stephan Künzel und seine Freundin traf beides zu.

Sie hatten sich im Neubaugebiet Ölmühle in Jülich in ein Grundstück verguckt, um dort ihr gemeinsames „Nest“ zu bauen. Ohne genaues Hinsehen hätte ihr Jahrzehnt-Projekt auf wackligen Füßen gestanden — und das ist wörtlich zu nehmen.

Viele Jülicher Eigenheime sind ja nah am Wasser gebaut, das ist klar. Durch das Baugebiet Ölmühle zieht sich aber unsichtbar ein Altarm der Rur. Betroffen sind davon nicht alle Grundstücke, sondern nur ein paar. Die Besonderheit: Wo früher der Fluss floss, ist der Boden weicher, dort gibt es teilweise meterdicke Schichten aus „humosem Tallehm mit Pflanzenresten“. Das Problem formuliert Gutachter Rüdiger Kramm so: „Die stark organischen Anteile führen durch ihr großes Wasserbindevermögen zu einer nur weichen Bodenkonsistenz. Des Weiteren muss durch die noch lange nicht abgeschlossenen (...) Zersetzungsvorgänge in der Zukunft mit Bodensackungen gerechnet werden.“ Grundstücksinteressent Volker Künzel übersetzt das so: Der eine Teil des geplanten Hauses hätte auf festem Rurschotter gestanden, „ein Drittel nicht“.

Mindestens lange Risse

Unschöne Folgen, die sich über Jahre zeigen können, sind Setzschäden, lange Risse — mindestens. Ist die Gefahr bekannt, lässt sich dagegen etwas tun. Genau hier liegt aus Sicht von Künzel das Problem: Der schwierige Untergrund sei vom Vermarkter — der Stadtentwicklungsgesellschaft Jülich (SEG) — nicht offensiv dargelegt worden. „Der Bauherr selbst ist laut Vertrag für das Bodenrisiko verantwortlich“, berichtet Volker Künzel, „wir sind beim Lesen des Vertragsentwurfs erst stutzig geworden und haben gedacht: Da ist was faul.“ Erst auf Nachfrage sei ein Bodengutachten ausgehändigt worden, aus dem die problematische Bodenbeschaffenheit hervor geht, obwohl aus eben diesen Gründen ein vorheriger Kaufinteressent abgesprungen ist.

Wobei sich eine weitere Schwierigkeit auftat: Es gibt mehrere Gutachten von verschiedenen Experten, die (natürlich) zu höchst unterschiedlichen Empfehlungen kommen, die auch höchst unterschiedliche Kosten hervorrufen. Das für die SEG tätige Ingenieurbüro Quadriga rät zu einer 25 Zentimeter tiefen „Steinskelettierung“ plus Sandschicht sowie einem Geogitter-Vlies darüber, das Unebenheiten ausgleichen soll (Material: Kunststoff und Geotextil).

Diplom-Ingenieur Rüdiger Kramm wurde von Stephan Künzel beauftragt, zumal Kramm schon im Jahr 2000 ein Gutachten zur Ölmühle für die Stadt verfasst hat. Er setzt da auf wesentlich „schwerere Geschütze“: „Das Vlies hat eine gewisse Eigensteifigkeit, ist aber nicht stabil.“ Eine wirkungsvolle Absicherung müsse die Kraft haben, der Setzung entgegenzuwirken — bei einem Boden, der bis zu drei Meter nicht oder bedingt tragfähig ist. Kramm empfiehlt, den humosen Boden komplett auszutauschen — oder den Bau auf (Beton-)Pfähle zu setzen.

Kurzum: Die Vlies-Variante hätte etwa 5000 Euro Mehrkosten verursacht, die Pfahl-Lösung (plus neuer statischer Berechnung des Hauses) im Falle Künzel etwa 40.000 Euro, sagt der frühere Investor, der inzwischen vom Kauf zurückgetreten ist. Das ist passiert, weil die Stadtentwicklungsgesellschaft nicht — wie von Künzel gefordert — die Mehrkosten für die Bodenabsicherung tragen wollte. Darüber gibt es auch einen Aufsichtsratsbeschluss. Künzel: „Wir hätten gern im Jülicher Neubaugebiet eine Familie gegründet, aber da stellen sich mir die Nackenhaare auf.“ Er kritisiert vehement die schleppende Informationspolitik bei der Gesellschaft, die eine 100-prozentige Tochter der Stadt Jülich ist. Beinahe alle relevanten Fakten und Bewertungen habe er selbst ranschaffen müssen.

Geschäftsführer Frank Drewes und Martin Jungmann weisen die Kritik zurück. „Das Baugrundrisiko wird auf den Käufer übertragen. Das ist kein Jülicher Spezifikum, das finden sie bundesweit. Es ist Stand der Technik, wenn Sie freistehend bauen, ein Baugrundgutachten erstellen zu lassen“, sagt Drewes. Martin Jungmann, der die Gespräche im Falle der Ölmühle geführt hat: „Mehr als ein eigenes Gutachten zu empfehlen, können wir nicht. Und das habe ich in jedem Fall gemacht.“

Der Geschäftsführer sieht auch keinen Anlass, im Einzelfall ein besonderes Entgegenkommen zu zeigen: „Wenn unser Gutachter sagt, das ist mit einem Vlies und einer gewissen Schottermächtigkeit für 5000 Euro zu machen, können wir nicht hingehen und 40.000 Euro übernehmen.“

Das in Rede stehende Grundstück in Neubaugebiet Ölmühle ist im Gegensatz zu anderen Flächen dort über einen langen Zeitraum nicht verkauft worden. Nach Angaben der Stadtentwicklungsgesellschaft hat es inzwischen einen Abnehmer gefunden. Wie die SEG-Führung auf Anfrage informierte, hat sich der Käufer für die massive Absicherung des Baus entschieden — auf eigenen Kosten.

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