Aachener Immobilienmarkt: Die Angst vor einer Blase wächst

Aachener Immobilienmarkt : Die Angst vor einer Blase wächst

Niedrige Zinsen und eine anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnungen lassen die Baubranche in Aachen seit Jahren boomen, ein Ende ist nicht abzusehen. Inzwischen mehren sich jedoch die Stimmen, die vor überzogenen Preisen und einer Blase in der Städteregion Aachen warnen.

„Jetzt noch schnell vom Immobilienboom profitieren (bevor die Blase platzt)“, werben einige Anlageberater und Makler bereits für ihre Zwecke. Und in der vergangenen Woche machte das Beratungshaus Empirica mit seinem „Blasenindex“ von sich reden, der auch für die Städteregion die Gefahr als „eher hoch“ einstuft.

Zu den Indikatoren, die dafür untersucht werden, zählt etwa die Zahl neuer Wohnungen, die fertiggestellt werden, und inwieweit etwa Eigentumswohnungen mit dem regionalen Einkommen finanziert werden können. Das „Kaufpreis-Miete-Verhältnis“ gilt als wichtige Faustformel. Der Wert gibt an, wie oft eine Jahresmiete bezahlt werden müsste, damit der Käufer den Kaufpreis wieder herausbekommt. Vor vielen Jahren lag dieser Wert in Aachen noch bei elf, erinnert sich Tobias Hundeshagen, Geschäftsführer des Aachener Haus- und Grundbesitzer-Vereins. Laut Empirica liegt er aktuell bei 27. Schon das 25-fache der Jahresmiete halten Experten der Stiftung Warentest für teuer.

Fraglich also, ob die erzielbaren Mieten mit den gegenwärtig in Aachen geforderten Kaufpreisen überhaupt noch mithalten können. Denn je weiter die Schere aufgeht, umso größer wird die Blasengefahr. Kritisch wird es zudem, wenn sich auch Privathaushalte bei der Finanzierung ihrer Immobilienkäufe übernehmen.

Insbesondere für Eigentumswohnungen sind die Preise in den letzten acht Jahren deutlich gestiegen. Lag der Quadratmeterpreis im Jahr 2011 im Schnitt noch zwischen 1300 und 1900 Euro, wird heute gut das Doppelte verlangt. Noch gravierender ist der Preisanstieg bei den vor allem von Studenten gesuchten kleineren Apartments, bei denen die Preise im Schnitt bei 4000 Euro liegen – das Dreifache dessen, was noch vor acht Jahren gezahlt wurde. Aachen liegt mit dieser Entwicklung deutlich über dem Landes- und Bundesdurchschnitt.

Und auch Quadratmeterpreise von 5500 und 6000 Euro sind in Aachen längst nichts Ungewöhnliches mehr, wie man an Projekten am Westpark oder auch an der Süsterfeldstraße sehen kann. Ob das noch angemessen ist, fragt sich auch Hundeshagen. „Es gibt Prestigeobjekte, wo das gerechtfertigt sein mag“, sagt er. Die Regel sei das jedoch nicht, warnt auch er vor völlig überzogenen Preisen und falschen Renditeerwartungen. Es gebe Investoren, die Immobilienkäufer mit völlig falschen Mietversprechen von zwölf Euro und mehr pro Quadratmeter lockten. „Meist liegt die Miete in Aachen jedoch deutlich unter zehn Euro“, sagt er, „alles andere ist Humbug.“ Heißt: Wer eine 50 Quadratmeter große Wohnung kauft, kann in der Regel mit einer Jahresmiete von höchstens 6000 Euro rechnen. Nach den Empfehlungen der Experten sollte eine solche Wohnung dann nicht teurer als 150.000 Euro sein.

Trotz der stark gestiegenen Immobilienpreise will Hundeshagen allerdings noch nicht von einer Blase sprechen. Zwar könne es sein, dass manch ein Käufer über den Tisch gezogen wird und sich verkalkuliert, die Regel sei das seiner Erfahrung nach aber nicht. Auch die Banken sähen in aller Regel bei klassischen Durchschnittsverdienern sehr genau hin und betrieben eine „vernünftige Finanzierungspolitik“. „Nein, eine Blase sehe ich hier nicht“, sagt er. Eine Einschätzung, die auch Aachener Wohnungspolitiker und Fachleute der städtischen Verwaltung bislang teilen.

Empirica selbst betont, dass der Index lediglich Hinweise auf eine drohende Blasenbildung geben kann, echte Preisblasen aber nicht erkennt. Von solch gefährlichen Entwicklungen, wie sie vor zehn Jahren Spanien und Irland ins Straucheln brachten, sei man in Deutschland ohnehin weit entfernt. Nach wie vor gibt es hier tendenziell eher einen Wohnungsmangel, auch ist die private Verschuldung hierzulande deutlich niedriger.

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