Aachen: Gewerbeimmobilien-Analyse sieht Büromarkt im Aufwind

Gewerbe unter Druck : Adalbertstraße im Abwärtstrend

Der Gewerbeimmobilienmarkt steht unter Druck: Sogar die Quadratmeterpreise für Geschäfte auf Einkaufsmeilen wie der Aachener Adalbertstraße sinken erstmals. Der Büromarkt ist hingegen der Sieger der aktuellen Analyse der Initiative Aachen. Rekorderlöse liegen über 20 Euro pro Quadratmeter.

Die Fassade bröckelt. Auf über 60 Metern Länge lässt der Moderiese Peek & Cloppenburg (P&C) seit Jahren Einzelhandelsimmobilien in bester Lage vergammeln. Die früher florierende Fußgängerzone Adalbertstraße wird deshalb erstmals messbar in die Abwärtsspirale des Aachener Einzelhandels gezogen. Dieses düstere Bild zeichnet der aktuelle gewerbliche Mietspiegel, der jedes Jahr von Immobilienexperten der Initiative Aachen analysiert wird.

Nicht relevant für Einzelhandel

„Nachdem im vergangenen Jahr viele Straßen, vor allem entlang des Grabenrings und am Dahmengraben, gar nicht mehr als einzelhandelsrelevant eingestuft werden konnten, muss nun eine Mietzinsveränderung für die Aachener 1a-Lagen wie obere Adalbertstraße und Holzgraben festgestellt werden“, erklärt Geschäftsführerin Andrea Trebschuh am Mittwoch bei der Vorstellung der Standortanalyse 2019/20.

Immerhin: Höchstens 80 Euro pro Quadratmeter sind für solche „Filet-Stücke“ noch zu erzielen, das sind jedoch über 20 Euro weniger als in den Vorjahren. „Das hängt natürlich mit den wenig attraktiven Leerständen in großem Ausmaß zusammen“, sagt sie. „Trading-Down-Effekt“ nennen das die Fachleute. Die dort seit Jahren vollmundig von P&C zugesagten Neubauprojekte lassen weiter auf sich warten – was teils dramatische Auswirkungen hat. Der Weg führt an verrammelten Schaufenstern und vergitterten Geschäftstüren  vorbei.

Weniger Farbe im Spiel: Noch vor zwei Jahren gab es fast doppelt so viele grüne Einkaufsstraßen mit Quadratmetermieten über 15 Euro. Doch die Ladenlokale in Aachen sind in vielen Stadtteilen – leider auch zentral – kaum noch gefragt. Foto: grafik

Auch die sogenannte Passantenfrequenz, also potenzielle Laufkundschaft entlang der Adalbertstraße, ist im Vergleich zur Blütezeit der Flaniermeile zwischen Elisenbrunnen und Willy-Brandt-Platz an Samstagen um mehrere tausend Menschen gesunken – pro Stunde. Als lukrative Lagen gelten noch Friedrich-Wilhelm-Platz, Ursulinerstraße, Hartmannstraße, Münsterplatz, Schmiedstraße, der Büchel Richtung (inklusive) Markt, die obere Großkölnstraße, die Pontstraße sowie – möglicherweise überraschend – die Bushofseite zur Peterstraße. Für Quadratmetermieten bis zu 50 Euro ist auch hierbei nicht zuletzt die Passantenfrequenz verantwortlich – typisch für Verkehrsknotenpunkte und Fußgängerzonen. Ansonsten schwindet das einzelhandelsrelevante Angebot in der Einkaufsstadt Aachen dramatisch. Meist kostet der Quadratmeter Ladenfläche unter 15 Euro, in den Randbezierken steigt das Überangebot – eine Chance für junge kreative Geschäftsideen.

Dabei gab es nach der Erhebung der Initiative Aachen im Jahr 2018 rund 14.000 Quadratmeter neu vermietete Einzelhandelsflächen in der Kaiserstadt. Das ist drei Mal so viel wie 2017; allerdings wurden meist geringere Mieterlöse vereinbart. Damit schwinden auch die Werte von Geschäftsimmobilien.

Einzelhandel floppt, Büromarkt top: Simone Pfeiffer-Bohnenkamp (r.) und Andrea Trebschuh, Initiative Aachen. Foto: Andreas Herrmann

Es sei denn, man ist Eigentümer einer Immobilie, die modernen Büroraum bietet. „Wir sehen ganz klar, dass der Büromarkt der Gewinner der aktuellen Analyse ist“, sagt Simone Pfeiffer-Bohnenkamp, Vorstandsvorsitzende der Initiative Aachen. „Gerade bei Neubauten verzeichnen wir einen gewaltigen Sprung um über fünf Euro auf gut 20 Euro pro Quadratmeter“, fügt Trebschuh hinzu.

Selbst bei Bestandsmieten im mittleren Segment erhöhen sich die Preise um rund 50 Cent pro Quadratmeter. „Co-Working-Spaces“ – also Bürowelten, die sich verschiedene Nutzer und Firmen teilen – finden immer mehr Liebhaber. Über 25.000 Quadratmeter, fast doppelt so viel wie im Vorjahr, wurden 2018 neu vermietet. Dies sei auch auf den Boom der Hochschulen zurückzuführen, nicht nur wegen inzwischen über 61.000 Studierenden. Vor allem die vielfältige Verzahnung von Wissenschaft, Forschung und Wirtschaft verstärke die Nachfrage nach modernem Büroraum extrem. Dies gelte nicht nur für den RWTH Campus Melaten, sondern die komplette Stadt.

Weitere Wachstumsmärkte für Aachen sind die Produktionsstätten, die durch Streetscooter und e.GO vor allem an der Jülicher Straße und in Rothe Erde verwaiste Industriegebiete auf zehntausenden Quadratmetern wiederbeleben. „Das ist eine extrem erfreuliche Entwicklung. Produktion in Aachen stagnierte über viele Jahre. Jetzt nehmen wir wahr, dass gerade Ausgründungen aus der Hochschule hier nachhaltige positive Effekte erzielen“, hofft Pfeiffer-Bohnenkamp auf die Fortsetzung des Trends.

Was ähnlich auch für den Hotelsektor gilt: So ist etwa mit der Inbetriebnahme des Motel One im Frühjahr 2021 und des ebenso gefragten modernen Bürokomplexes am Theaterplatz damit zu rechnen, dass Gastronomie und Einzelhandel im Umfeld profitieren. Das würde der auf über 257.000 Einwohner gewachsenen Stadt Aachen mit über 61.000 Studierenden gut zu Gesicht stehen. „Doch dafür müsste die Aufenthaltsqualität in der Stadt deutlich erhöht werden“, sagt Trebschuh. „Wir sehen dafür Ansätze.“ Sonst verkommt der Titel Einkaufsstadt auch noch zur Fassade.

www.initiative-aachen.de