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Von WG-Zimmer zu WG-Zimmer: Hauptmieter haften auch nach Jahren

Von: Nadia-Maria Chaar, dpa
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WG / Recht / Mietrecht
Die Übersicht behalten: Denn rechtlich ist das WG-Leben geordnet - es haftet der Hauptmieter. Foto: dpa

Göttingen/Hamburg. Ein Aushang am schwarzen Brett, ein Treffen in der Gemeinschaftsküche - im Idealfall ist der Nachmieter für das WG-Zimmer dann schnell und unbürokratisch gefunden.

In Studentenhochburgen werden Zimmer von Generation zu Generation nicht selten quasi weitervererbt. Aber was vermeintlich pragmatisch, lässig, politisch oder helfend gemeint ist, kann rechtlich und finanziell dramatische Auswirkungen haben.

„Das ist hier Usus”, sagt Cornelius Blessin, Rechtsanwalt und Vorsitzender des Mietervereins Göttingen. Und auf den ersten Blick ist es bequem und praktisch. Allerdings bleibt auf dem Papier immer derjenige der Mieter, der auch im Vertrag steht - ob unter der Hand weitervermietet wurde oder nicht. „Nicht selten hat der eine oder andere 40-Jährige noch irgendwo eine Wohngemeinschaft aus Studi-Zeiten, für die er bis heute mithaftet”, sagt Sylvia Sonnemann vom Mieterschutzverein Mieter helfen Mietern in Hamburg. Das geht so lange gut, wie der Vermieter keinen Grund zur Klage hat.

Es kann aber eben auch nach hinten losgehen. Bei einem Mandanten von Blessin vergingen fünf Jahre, bis der junge Mann unschön an seine wilderen Zeiten erinnert wurde: In seinem Briefkasten fand er, der längst woanders wohnte, einen Mahnbescheid über 15 000 Euro. „Er war völlig verzweifelt”, erinnert sich Blessin. Der frühere Vermieter seines Mandanten verlangte Schadenersatz für die inzwischen völlig verwohnte Wohnung. Und der Vermieter wandte sich eben an den letzten ihm bekannten Mieter.

Angesichts solcher Fälle kann es sinnvoll sein, die Ordnung einzuhalten: „Grundsätzlich bedarf es bei jedem Ein- und Auszug eines Mitbewohners der Kündigung des Mietvertrags - und des Abschlusses eines neuen”, sagt Kai Warnecke, Jurist beim Eigentümerverband Haus & Grund in Berlin. Mehrere Möglichkeiten des Mietvertrags mit WGs kommen infrage.

Zum einen könne der Vermieter den Mietvertrag mit einer Wohngemeinschaft abschließen und vorab zustimmen, dass die Mitglieder ausgetauscht werden können, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund in Berlin. Wohngemeinschaften sollten nur in dieser flexiblen Variante angestrebt werden, findet Warnecke - „dann kann sich die Wohngemeinschaft selber regieren, trägt allerdings auch die Verantwortung.” Um aus dem Mietvertrag herauszukommen reicht es, wenn die Altmieter ihren Auszug und den Namen des neuen Mieters mitteilen.

Anders liegt der Fall, wenn die Mieter der Wohngemeinschaft den Mietvertrag nur als gleichberechtigte Hauptmieter abschließen. Das sei die für den Vermieter beste Variante: Er erhält mehrere vollwertige Mieter. Bei dieser Variante können die Mieter nur gemeinsam kündigen, sagt Ropertz. „Ein Mitbewohner allein kommt nicht aus dem Vertrag heraus.” Und die anderen hätten ohne ihn keinen Anspruch auf Fortsetzung des Mieterverhältnisses. „Man bleibt quasi im Vertrag gefangen”, fügt Sonnemann hinzu.

Die dritte Variante ist die, dass der Vermieter mit einem Mieter einen Vertrag schließt und der sich mit Einverständnis des Vermieters Untermieter für seine WG sucht. Das hat Nachteile für den Hauptmieter, den Verantwortlichen: Er schuldet sämtliche Pflichten aus dem Mietverhältnis allein. „Vereinbarungen zwischen den Mitbewohnern gelten gegenüber dem Vermieter nicht”, erläutert Warnecke. „Und wenn der Hauptmieter kündigt, müssen alle raus” - ein Nachteil für die WG-Mitglieder. Zwar könne der Hauptmieter dem Vermieter einen der bisherigen Untermieter als Nachfolger vorschlagen. Einen Anspruch auf Nachfolge gibt es aber nicht.

Die Experten raten ausziehenden Hauptmietern dazu, sich immer offiziell aus dem Vertrag zu lösen und nicht einfach auszuziehen. Vor mögliche Probleme stellt die WG allein schon das Thema Renovierung und Schönheitsreparatur. Die Hauptmieter sind gegenüber dem Vermieter in der Pflicht. Blessin rät: „Richten Sie eine Renovierungskasse ein, sonst sind Sie als Hauptmieter hinterher der Dumme.”

Warnecke rät, eine Schönheitsreparatur-Vereinbarung schon in den Untermietvertrag aufzunehmen. „Fehlt eine solche Vereinbarung oder wurde kein schriftlicher Mietvertrag gemacht, muss der Untermieter nämlich nur besenrein räumen”, ergänzt Sonnemann. Bei flexiblen Wohngemeinschaften, bei denen die Mitbewohner ausgetauscht werden dürfen, gehen etwaige Renovierungspflichten auf die jeweils nächste Mitbewohner-Generation über, sagt Blessin: „Die haften dann auch für die Schäden, die über Jahre von ihren Vormietern verursacht wurden.”

Sein Mandant, der Mann aus Göttingen, hatte übrigens Glück: Weil der Vermieter zuvor formlose Mieterwechsel akzeptiert hatte und er nur einer von mehreren Mietern der Wohngemeinschaft war, kam er mit einem Schrecken davon. „Wäre er der alleinige Hauptmieter gewesen, hätte er ziemlich auf die Nase fallen können.”


Auch Regelung zu Nebenkosten treffen

Wer Hauptmieter für eine Wohngemeinschaft ist, sollte auch Vereinbarungen für Strom- und Heizkosten in Erwägung ziehen. „Oft sind die Untermieter schon lange ausgezogen, wenn die Nebenkostenabrechnung kommt”, sagt Cornelius Blessin vom Mieterverein Göttingen.

Daher sollte der Hauptmieter eine Vereinbarung mit den Untermietern darüber treffen, dass er diese Kosten an seine Untermieter weitergeben kann.

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