Richtig kündigen: Vom Einhalten der Frist bis zur Schlüsselübergabe

Von: Nadia-Maria Chaar, dpa
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Berlin/Hamburg. Ein kurzes Kündigungsschreiben, Kisten packen, Schlüssel abgeben - fertig: Nicht immer ist es beim Auszug aus einer Mietwohnung für Mieter damit getan. Und Vermietern hat der Gesetzgeber ohnehin enge Grenzen auferlegt, was das Beenden des Mietverhältnisses betrifft.

Fristen und Formalien stellen beide Seiten juristisch immer wieder auf die Probe. Manche Fehlannahme ist gar zum Volksglauben geworden - zum Beispiel die, dass früher gehen kann, wer mehrere Nachmieter stellt.

KÜNDIGUNGSFRIST: „Der erste Knackpunkt bei einer Kündigung ist die Kündigungsfrist”, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund in Berlin. Sie beträgt für Mieter immer drei Monate - „egal, wie lange der Vertrag besteht”, erklärt Sylvia Sonnemann vom Mieterverein Mieter helfen Mietern in Hamburg.

Wer schneller aus seinem Mietvertrag heraus möchte, kann mit Nachmietern aufwarten - einen Anspruch auf eine frühere Vertragslösung hat er aber nicht. Rechtsanwalt Christoph Nestor, Vorsitzender des Mietervereins Heidelberg, rät zu einem „P.S.” unter dem Kündigungsschreiben. Das könnte folgendermaßen aussehen: „Ich habe schon zum 1. Mai eine neue Wohnung und bin Ihnen gern bei der Suche nach einem Nachmieter behilflich.”

Meist werde der Nachmieter akzeptiert, lautet die Erfahrung von Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund in Berlin. Der Satz „Wenn Du drei akzeptable Nachmieter stellst, bist Du aus dem Vertrag raus” sei aber so alt wie falsch, warnt Sonnemann.

Die Kündigungsfrist des Vermieters ist gestaffelt. Nur wenn der Mieter weniger als fünf Jahre in der Wohnung wohnt, gilt auch für ihn die Dreimonatsfrist. Danach gelten längere Fristen - „nämlich sechs Monate, wenn das Mietverhältnis bereits fünf Jahre und neun Monate, wenn der Vertrag schon acht Jahre besteht”, zählt Happ auf.

SCHRIFTFORM UND ZEITPUNKT: Gewahrt ist die Frist nur, wenn die Kündigung dem Vertragspartner rechtzeitig und nachweisbar zugeht. Rechtzeitig ist die fristgemäße Kündigung, wenn sie bis zum dritten Werktag eines Monats dem Vermieter zugeht. Dann zählt der jeweilige Monat bei der Frist mit.

Die sicherste Methode, den Zugang der Kündigung nachzuweisen, ist laut Nestor die Zustellung per Bote. „Das kann man auch am letzten Tag noch machen.” Ein rechtzeitig versandtes Einschreiben mit Rückschein reicht aber als Nachweis. Die Schriftform ist ein Muss. „Mündlich kann man nicht kündigen”, betont Happ. Die erbost zugerufene Kündigung im Treppenhaus ist also ebenso unwirksam wie eine Kündigung per Telefon. Und auch per Fax, E-Mail oder SMS kann man nicht kündigen, denn es kommt auf die eigenhändige Unterschrift an.

„Sie muss im Original vorliegen”, sagt Rechtsanwalt Harald Schäfer von der Arbeitsgemeinschaft Miet- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein in Berlin. „Außerdem ist wichtig, dass die Kündigung von allen an alle geht”, fügt Sonnemann hinzu. Am besten schauen Mieter im Mietvertrag nach, wer einst unterschrieben hat. Die Ehefrau muss, wenn ihr Name dort steht, ebenso unterschreiben wie der Ex-Freund, der möglicherweise schon lange ausgezogen ist, aber noch im Vertrag steht.

Weniger anspruchsvoll ist der Gesetzgeber beim Inhalt des Kündigungsschreibens. Es darf formlos und minimalistisch sein, zum Beispiel „Fritz Mieter an Herbert Vermieter, Kündigung der Wohnung in der Beispielstraße 3 in Beispielshausen”. Einen Kündigungsgrund muss der Mieter nicht nennen.

VERMIETERKÜNDIGUNG: Der Vermieter darf nur dann kündigen, wenn er einen triftigen Grund hat. Die möglichen Gründe sind im Gesetz genannt: „Eigenbedarf, Verhinderung wirtschaftlicher Verwertung, Verletzung mietrechtlicher Pflichten”, erläutert Ropertz. Neben dem Eigenbedarf seien Zahlungsrückstände häufig der Grund. „Sobald der Mieter mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand ist, kann der Vermieter fristlos kündigen.”

Laut Schäfer kann die Kündigung zwar „geheilt” werden, wenn die Schulden binnen zwei Monaten nach Kündigung oder Räumungsklage beglichen werden. „Doch das geht nur einmal in zwei Jahren”, betont Schäfer. Die Gerichte sagen: „Der Vermieter ist keine Bank.” „Auch wer den Vermieter beleidigt, die Nachbarn ständig ärgert oder die Wohnung vertragswidrig benutzt, riskiert sein Mietverhältnis”, sagt Nestor. Allerdings muss der Vermieter bei solchen Vertragsverletzungen abmahnen, bevor er fristgemäß kündigen kann.

WOHNUNGSÜBERGABE: Wer Überraschungen bei der Übergabe der Wohnung vermeiden will, vereinbart eine Vorabnahme, rät Sonnemann. „Bei einem Besichtigungstermin wird besprochen, was gemacht werden soll.” Allerdings solle man bei der Vorabnahme nichts unterschreiben, sondern „sich erst einmal alles in Ruhe anhören”.

Ähnliches gelte für das Übergabeprotokoll bei der Schlüsselübergabe: „Darin soll nur der Zustand der Räume festgehalten werden”, sagt Ropertz - etwaige Pflichten ergäben sich einzig und allein aus dem Mietvertrag. Grundsätzlich gilt, die Wohnung sollte „besenrein” übergeben werden - so der juristische Ausdruck. „Man muss nicht vom Boden essen können”, sagt Nestor dazu - „aber ordentlich durchfegen sollte man”.


Broschüren helfen bei der Vorbereitung

Bei Haus & Grund gibt es für 10,90 Euro den Ratgeber „Beendigung von Mietverhältnissen” (ISBN: 978-3-939787-20-4). Auf http://www.mieterbund.de steht unter „Download” ein Muster-Übergabeprotokoll zum kostenlosen Herunterladen zur Verfügung.

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