Berlin - Nicht auf eigene Faust: Wenn Mieter selbst modernisieren wollen, muss der Vermieter zustimmen

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Nicht auf eigene Faust: Wenn Mieter selbst modernisieren wollen, muss der Vermieter zustimmen

Von: Katja Fischer, dapd
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Berlin. Mieter, die sich eine neue Einbauküche anschaffen oder ihr Bad modernisieren wollen, sollten vorher unbedingt ihren Vermieter informieren.

Denn der muss solchen sogenannten „Mietermodernisierungen” zustimmen. „Auf der sicheren Seite sind Mieter, wenn sie mit ihrem Vermieter eine Modernisierungsvereinbarung abschließen, in der alle Details schriftlich festgehalten werden. Dann erleben sie beim Auszug auch keine bösen Überraschungen”, erklärt Eckard Pahlke, Vorsitzender des Mietervereins zu Hamburg. Die bloße Genehmigung bedeute nämlich nicht automatisch, dass der Vermieter bei einem Auszug die Ein- oder Umbauten übernimmt oder einen finanziellen Ausgleich zahlt. Auch eine mündliche Vereinbarung sei nicht bindend. Oft stehe in Mietverträgen die Klausel „Mündliche Nebenabredungen sind unwirksam”, so der Experte.

Keine Schadenersatzforderung riskieren

Mieter, die ohne Zustimmung des Vermieters größere Umbauten vornehmen, riskieren Schadenersatzforderungen und sogar die Kündigung ihrer Wohnung. Das trifft zum Beispiel beim Umbau und Fliesen des Bades, dem Einbau einer Duschkabine statt einer Wanne, dem Verlegen von Parkett oder Laminat oder dem Einbau einer Heizung zu. Wenn der Vermieter nicht zustimmt, darf der Mieter nichts unternehmen, auch wenn er noch so gute Argumente hat. Einem Mieter, der gegen den Willen seines Vermieters ein modernes Fenster in seine Altbauwohnung eingebaut hatte, wurde rechtmäßig gekündigt (LG Berlin: AZ. 7 C 521/99). Auch ein Tierfreund, der lediglich eine Katzenklappe in seine Wohnungstür einbaute, musste seine Wohnung räumen (LG Berlin, AZ: 63 S 199/04).

Da es in Deutschland zu wenige altersgerecht ausstattete Wohnungen gibt, ergreifen viele Mieter selbst die Initiative. Sie gestalten ihren Wohnungen so um, dass sie im Alter möglichst lange selbstständig darin leben können. Türen werden verbreitert, Stufen ausgeglichen, Bäder umgestaltet, Treppenlifte eingebaut. „Wer solche Wohnungsmodernisierungen plant, sollte mit dem Vermieter explizit vereinbaren, dass die Umbauten auch nach dem Auszug in der Wohnung bleiben können”, betont Pahlke. Sonst kann es passieren, dass nach Beendigung des Mietverhältnisses der alte Zustand wieder hergestellt werden muss. Dasselbe gelte auch für Umbauten an Türen und Fenstern, die dem Einbruchschutz dienen.

Bei Modernisierungsvereinbarung auf die Kosten achten

Gegenstand der Modernisierungsvereinbarung zwischen Mietern und Vermietern sollten unbedingt die Kosten sein. In der Regel übernehmen die Mieter die Kosten für Umbauten, die sie selbst vornehmen. Aber dann sollte festgelegt werden, was nach dem Auszug passiert. „Bei einer Wohnwertverbesserung gibt es die Faustregel, dass pro Jahr zehn Prozent abgewohnt werden”, erklärt der Hamburger Mietexperte. „Für eine Einbauküche, die 10.000 Euro gekostet hat, würde der Mieter bei einem Auszug nach neun Jahren also höchstens 1.000 Euro bekommen.”

Laut Deutschem Mieterbund sollte die Modernisierungsvereinbarung unbedingt die Beschreibung der geplanten Mieterarbeiten sowie eine Vereinbarung über Eigentumsrechte enthalten. Auch der Abschluss einer Haftpflichtversicherung, die Kostenkalkulation, die Festlegung einer Abwohndauer sowie die Regelung künftiger Mieterhöhungen und ggf. die Vereinbarung einer Entschädigung des Mieters beim Auszug entsprechend dem Restwert der Mieterinvestition sollten darin geregelt werden. Wird durch eine Mietermodernisierung der Wohnwert so weit verbessert, dass die Wohnung im Mietspiegel höher eingestuft wird, darf sich das der Vermieter nicht anrechnen. Wohnwertverbesserungen des Mieters dürfen bei Mieterhöhungen nicht berücksichtigt werden, entschied der Bundesgerichtshof (AZ: VIII ZR 315/09). „Anders ist das, wenn der Vermieter dem Mieter die Kosten für die Modernisierung erstattet. Dann zählt das wie eine Vermietermodernisierung und er darf elf Prozent der Kosten auf den Mieter umlegen”, sagt der Hamburger Mietervereinschef Pahlke.
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