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Bundesgerichtshof stärkt Rechte von Immobilienbesitzern

Von: Nadia-Maria Chaar, dpa
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Karlsruhe/Berlin. Immobilienbesitzer können aufatmen. Richter stärkten ihre Rechte gegenüber Kreditinstituten. Sie stellten klar, dass Gläubiger nicht aus einer isolierten Grundschuld, also einer solchen ohne Sicherungsvertrag, vorgehen dürfen.

Wenn Banken die Kredite samt Grundschuld an Finanzinvestoren verkaufen, müssen sie die vorherigen Abreden mit dem Kunden beachten. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) und stärkte damit die Rechte von Verbrauchern (Az.: XI ZR 200/09). Hausbesitzer müssen nun nicht mehr fürchten, dass der neue Gläubiger einfach darauflos zwangsvollstreckt.

In diesem Fall wollte eine Kreditnehmerin die Zwangsvollstreckung ihrer Immobilie abwehren. Die Frau hatte bei ihrer Bank einen Kredit in Höhe von 1,8 Millionen Mark aufgenommen. Sie sicherte den Kredit mit einer Grundschuld an ihrem Grundstück in gleicher Höhe ab.

Als die Hausbesitzerin mit ihren Raten in Rückstand geriet, verkaufte die Bank den Kredit samt Grundschuld an Finanzinvestoren. Nach weiteren Abtretungen leiteten die aktuellen Gläubiger die Zwangsvollstreckung ein - in Höhe des vollen Betrages von 1,8 Millionen Mark (etwa 920.325 Euro), obwohl nur noch 581.573 Euro nebst Zinsen offen waren.

„Dies ist möglich, weil offenbar aus abgetretenen Grundschulden vollstreckt wurde, ohne zu berücksichtigen, ob schon ein Teil der durch die Grundschuld besicherten Forderung beglichen worden war”, sagt Alexander Wiech vom Eigentümerverband Haus und Grund in Berlin.

Bei der Grundschuld und dem Kredit handelt es sich um zwei separate Forderungen, erklärt Peter Sohn, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht in Hamm und Mitglied in der Arbeitsgemeinschaft Baurecht im Deutschen Anwaltverein (DAV) in Berlin.

Sowohl aus der Grundschuld als auch aus dem Kredit habe die Bank das Recht, den Gesamtbetrag zu fordern. Während der Kredit durch die Raten abgetragen wird, bleibe die Grundschuld in voller Höhe im Grundbuch eingetragen.

Damit die Bank aus der Grundschuld nicht mehr verlangt, als ihr zusteht, schließen Bank und Kunde für gewöhnlich zusätzlich einen „Sicherungsvertrag” ab, eine Art Bindeglied zwischen Kreditvertrag und Grundschuld. „Er bestimmt, dass die Grundschuld allein dazu dient, die Kreditrückforderung der Bank zu sichern”, so Sohn weiter. Die Bank darf also auch aus der Grundschuld nur in der Höhe vollstrecken, die der noch offenen Kreditforderung entspricht.

Das Problem im BGH-Fall war, dass die Bank zwar den Kredit verkauft und die Grundschuld abgetreten hatten, nicht aber den Sicherungsvertrag. „Eine Pflichtwidrigkeit der Bank”, sagt Thomas Diehn, Sprecher der Bundes-Notarkammer in Berlin. Doch das änderte zunächst nichts. „Wollten sich Kreditnehmer wehren, mussten sie eine kostenpflichtige Vollstreckungsgegenklage erheben”, erläutert Wiech.

Der BGH-Fall war kein Einzelfall. Meist waren säumige Zahler betroffen, sagt Sohn. „Ein Kredit, der einschließlich der anfallenden Zinsen bedient wird, stellt für die Bank ein einträgliches Geschäft dar.” Doch auch brave Zahler konnten Opfer werden. „Es kommt auch vor, dass Banken ganze Geschäftssparten aufgeben, etwa weil sie ganz aus dem Baufinanzierungsgeschäft aussteigen oder weil die Bank selbst liquide Mittel für andere Geschäfte brauchen”, erklärt Sohn weiter.

„Viele Verbraucher befürchteten daher in der Vergangenheit, dass Finanzinvestoren gegen Hauseigentümer aus der Grundschuld vollstrecken, auch wenn diese ihre Raten bis zuletzt vertragsgemäß bezahlen”, so Diehn. Mitte 2008 hat der Gesetzgeber auf diesen Missstand reagiert und Kreditkunden mit dem „Risikobegrenzungsgesetz” besser geschützt. Die Einreden aus dem „Sicherungsvertrag” bestehen seither automatisch auch gegenüber dem neuen Gläubiger.

Für „Altfälle” galt dies nicht, sofern die Grundschuld vor dem Risikobegrenzungsgesetzes bestellt oder erstmalig abgetreten worden war. Erst mit der aktuellen Entscheidung ist der fragwürdigen Praxis nun endgültig einen Riegel vorgeschoben. „Der BGH hat klargestellt, dass Gläubiger nicht aus einer isolierten Grundschuld, also einer solchen ohne Sicherungsvertrag, vorgehen dürfen”, erklärt Sohn.

„Jetzt ist von Amts wegen, also vom Vollstreckungsgericht oder dem Notar zu prüfen, ob der neue Gläubiger den Sicherungsvertrag übernommen hat”, erklärt Wiech. Ist das der Fall, dann kann der neue Gläubiger aus der Grundschuld vollstrecken - allerdings nur in Höhe der tatsächlich noch bestehenden Schulden.

„Stellt sich heraus, dass der Sicherungsvertrag nicht übernommen wurde, darf der Notar die zur Vollstreckung notwendige Klausel nicht erteilen”, so Sohn. Sollte es dennoch vorkommen, könne der Kunde sich wehren, etwa mit der „Erinnerung gegen die Erteilung der Vollstreckungsklausel gemäß Paragraf 732 der Zivilprozessordnung” so Sohn. Gerichtskosten entständen für das Verfahren nicht.

Die gerichtliche Entscheidung hat nichts daran geändert, dass Grundschulden abgetreten werden können. „Für den Kunden bedeutet dies lediglich, dass er sein Geld nun an jemand anderen zu zahlen hat”, sagt Sohn. Wer auch dies verhindern will, könne ein Abtretungsverbot vereinbaren - zahlt dann jedoch einen höheren Zinssatz.
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