Vermieter müssen die Mietkaution konkursfest anlegen

Von: Katja Fischer, ddp
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Berlin. Der Umzug in eine neue Wohnung ist in den meisten Fällen mit der Zahlung einer Kaution verbunden.

Damit sichert sich der Vermieter ab, falls der Mieter Schäden verursacht, die über den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung hinausgehen.

Bei der Kaution geht es um viel Geld. Bis zu drei Monatskaltmieten kann der Vermieter verlangen. Allerdings muss er die Summe plus Zinsen beim Auszug des Mieters wieder zurückzahlen, wenn die Wohnung in Ordnung ist. Und auch während der Mietzeit kann er mit dem Geld nicht arbeiten. Er darf die Kaution nur dann in Anspruch nehmen, wenn er berechtigte Forderungen gegen den Mieter hat. Deshalb hat er sie auch strikt getrennt von seinem Vermögen anzulegen, also auf einem extra Konto.

Viele Mieter zahlen die Kaution nach ihrem Einzug in drei Raten und vergessen sie dann mehr oder weniger. Erst beim Auszug wird sie wieder aktuell. Doch dann kann es böse Überraschungen geben. Wer keine Vorkehrungen trifft, riskiert, dass die Sicherheitsleistung geschmälert wird oder ganz verloren ist. Vor allem Insolvenzen von Vermietern können böse Folgen für die betroffenen Mieter haben.

Am wichtigsten ist es, sich vom Vermieter eine Quittung geben zu lassen und diese zusammen mit dem Mietvertrag gut aufzubewahren, rät der Deutsche Mieterbund. Sonst kann der Mieter im Streitfall nicht nachweisen, ob und in welcher Höhe er die Kaution gezahlt hat. Ratsam ist es auch sicherzustellen, dass über das Konto oder Sparbuch, auf das die Kaution eingezahlt wird, Mieter und Vermieter nur gemeinsam verfügen können. So schützen sich Mieter vor überraschenden Abhebungen durch den Vermieter.

Außerdem muss der Mieter unbedingt vom Vermieter den Nachweis verlangen, dass er die Kaution dem Gesetz entsprechend auf einem gesonderten Konto angelegt hat. Das sollte er regelmäßig, möglichst jährlich, wiederholen. Denn nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes können Mieter bei Insolvenz des Vermieters die von ihnen geleistete Kaution nur dann ungekürzt verlangen, wenn der Vermieter sie von seinem sonstigen Vermögen getrennt angelegt hat. Hat der Vermieter gegen diese Bestimmung verstoßen, stellt der Auszahlungsanspruch des Mieters nur eine einfache Insolvenzforderung dar (AZ: IX ZR 132/06).

Weigert sich der Vermieter oder reagiert nicht, darf der Mieter die Miete bis zur Höhe der eingezahlten Kaution zurückhalten, so der DMB. Er rät aber allen Mietern in so einem Fall, die Miete weiterhin für den Vermieter zur Verfügung zu halten. Denn sobald dieser die ordnungsgemäße Anlage der Kaution nachgewiesen hat, muss die Miete nachgezahlt werden.

Bei einem Eigentümerwechsel während der Mietzeit sollte der Mieter aktiv werden und sich an den neuen Vermieter wenden. Übernimmt nach Insolvenz des Vermieters ein Zwangsverwalter die Wohnung, muss dieser den ausziehenden Mietern die Kaution auszahlen. Diese Pflicht hat er auch, wenn der insolvente Vermieter ihm das Geld gar nicht ausgehändigt hat, entschied der Bundesgerichtshof (AZ: VIII ZR 11/03).

Früher musste der neue Eigentümer eine an den alten Vermieter geleistete Mietkaution nur dann zurückzahlen, wenn er diese vom alten Eigentümer auch erhalten hat. Seit der Mietrechtsreform 2001 kann der Mieter den neuen Eigentümer neben dem bisherigen Vermieter immer in Anspruch nehmen, informiert der Immobilienverband Deutschland.

Auch gegenüber dem Zwangsverwalter dürfen Mieter die Mietzahlungen stoppen, bis der die Mietkaution konkursfest angelegt hat. Auf diese aktuelle Entscheidung des BGH verweist der DMB (AZ: VIII ZR 336/08). Im verhandelten Fall hatte der Vermieter die Kaution nicht auf einem Sonderkonto angelegt. Später wurde über das Vermögen des Vermieters das Insolvenzverfahren eröffnet und ein Zwangsverwalter durch das Gericht bestellt.

Der Zwangsverwalter, der die Mietkaution nicht erhalten hat, weigerte sich, jetzt noch nachträglich den Kautionsbetrag auf ein Sonderkonto einzuzahlen. Der Bundesgerichtshof stellte aber klar, dass der ursprünglich abgeschlossene Mietvertrag zwischen Mieter und Vermieter auch gegenüber dem Zwangsverwalter gilt. Er wird wie der Vermieter behandelt und muss die Kautionsvereinbarung erfüllen.
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