Mietkauf statt Reinerwerb: Vor- und Nachteile

Von: Oliver Mest, ddp
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Elmshorn. Es klingt äußerst verlockend, was vielen Verbrauchern immer wieder angeboten wird: Eine eigene Immobilie, deren Kaufpreis mit der vorher gezahlten Miete verrechnet wird. Mietkauf nennt sich diese Art Geschäft. Doch was ist davon zu halten?

Den Mietkauf gibt es in zwei Varianten. Dabei kaufen Interessenten in einem der beiden Modelle die Immobilie sofort, und der Verkäufer stundet den Kaufpreis für einen festgelegten Zeitraum. Die neuen Eigentümer zahlen dann eine Miete, mit der Zinsen beglichen werden und einen Tilgungsanteil. Nach Ablauf der Mietkaufzeit zahlen sie dann den vereinbarten Kaufpreis an den Verkäufer.

Ob sie dabei ein gutes Geschäft machen, hängt vor allem davon ab, wie viel von der gezahlten Miete und Tilgung auf den Kaufpreis angerechnet werden. Nur wenn diese Summe 80 Prozent übersteigt, besteht die Chance, ein vernünftiges Geschäft zu machen. Andernfalls verlieren die Käufer so viel von dem, was sie an „Miete” gezahlt haben, dass sie auch tatsächlich erst einmal als Mieter wohnen bleiben können.

Ein anderes Modell ist der Optionskauf. Dabei kauft eine Genossenschaft oder ein Bauträger die Immobilie und vermietet diese an Interessenten. Gleichzeitig bekommen diese die Option, die Immobilie in bis zu 25 Jahren zu einem festgelegten Preis vom Eigentümer zu erwerben. Diese Option können sie wahrnehmen, müssen es aber nicht.

Auch hier ist natürlich die Frage, wie viel der bereits gezahlten Mietzinsen tatsächlich auf den Kaufpreis angerechnet werden - damit steht und fällt auch dieses Modell.

Letztlich lässt sich gegenüber der regulären Miete sicherlich einiges sparen, wenn Teile der Miete auf den Kaufpreis angerechnet werden. Im Vergleich zu einem klassischen Immobiliendarlehen ist sicherlich keine Ersparnis zu erzielen, denn dort fließen die Tilgungsbeiträge vollständig in die Tilgung der Immobilie. Beim Mietkauf wird dagegen immer nur ein Teil zur Tilgung verwendet, weil die Mieten niemals zu 100 Prozent angerechnet werden.

Allerdings tragen gerade beim Optionskauf die potenziellen Käufer natürlich nicht das Risiko, dass sich die Immobilie im Wert verschlechtert oder schlechter entwickelt als gedacht. Dieses Risiko trägt die Genossenschaft oder der Bauträger. Zudem bleiben die Interessenten unter dem Strich flexibler, weil sie die Immobilie kaufen können, aber eben nicht müssen.

Die Nachteile liegen auf der Hand: Interessenten zahlen am Ende beim Mietkauf in aller Regel gegenüber dem direkten Erwerb drauf. Wenn also eine Finanzierung möglich ist, dann sollten sie lieber selbst finanzieren und kaufen. Zudem haben die Mieter keine Sicherheit, wenn der Verkäufer in den ersten Jahren Pleite geht. In einem solchen Fall ist die gezahlte Miete verloren, und ob ein Kauf jemals zustande kommt, ist dann offen.

Darüber hinaus werden beim Mietkauf oft rechtliche Fehler gemacht, indem der Vertrag nicht notariell beurkundet wird. In der Folge ist der Vertrag unwirksam, weil die notarielle Beurkundung als Formerfordernis zwingend vorgeschrieben ist.
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