Berlin - Mieterhöhungsschreiben: Geforderte Erhöhung genau prüfen

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Mieterhöhungsschreiben: Geforderte Erhöhung genau prüfen

Von: Katja Fischer, ddp
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Berlin. Post vom Vermieter, die eine Mieterhöhung ankündigt, löst im Allgemeinen wenig Begeisterung aus. Doch von Zeit zu Zeit haben Vermieter das Recht, den Mietzins zu erhöhen und an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen.

Allerdings müssen sie sich dabei an die gesetzlichen Spielregeln halten. Das ist nicht immer der Fall. Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) sind 30 Prozent der jährlich in Deutschland verschickten zwei bis drei Millionen Schreiben fehlerhaft.

Mieter sind deshalb gut beraten, jede geforderte Mieterhöhung genau zu prüfen und sich dabei gegebenenfalls von einem Fachmann unterstützen zu lassen, so der Deutsche Mieterbund. Sonst zahlen sie schnell einige Hundert Euro im Jahr mehr als sie eigentlich müssten. Anders als bei Mieterhöhungen nach Modernisierung oder der Veränderung von Betriebs- oder Heizkostenvorauszahlungen dürfen Vermieter den Mietzins wegen Anpassung an die Vergleichsmiete nicht einseitig erhöhen. Dafür ist immer die Zustimmung des Mieters notwendig.

Häufig wird die Mieterhöhung vom Vermieter nicht ordnungsgemäß begründet. Wenn das der Fall ist, braucht der Mieter nicht zuzustimmen und muss die höhere Miete nicht zahlen, so der DMB. Der Vermieter muss zur Begründung der Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete entweder einen Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen anführen. Wenn ein Mietspiegel existiert, muss der Vermieter die Anhebung des Mietzinses mit diesem Zahlenwerk begründen. Die geforderte Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nie übersteigen.

Der Vermieter muss dem Mieter Einsicht in den Mietspiegel ermöglichen. Dazu genügt ein einfacher Hinweis auf den Mietspiegel der Stadt oder Gemeinde. Bezieht sich der Vermieter aber auf einen Mietspiegel einer Mieter- oder Vermieterinteressengemeinschaft, der nur gegen eine Gebühr erhältlich ist, sind dem Mieter Kosten für die Einsichtnahme nicht zumutbar. Solche Mietspiegel müssen den Mieterhöhungsschreiben in Form einer Kopie beigefügt werden. Allerdings gibt es laut einem Urteil des Bundesgerichtshofes noch eine weitere Möglichkeit. Der Mietspiegel muss nicht beigefügt werden, wenn der Vermieter ihn frei zugänglich auslegt, so dass ihn der Mieter zur Kenntnis nehmen kann (AZ: VIII ZR 74/08).

Ein weit verbreiteter Fehler in Mieterhöhungsschreiben ist die Überschreitung der Kappungsgrenzen. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete höchstens um 20 Prozent steigen, auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete höher ist. Dabei ist eine Jahressperrfrist zu beachten. Frühestens ein Jahr nach dem Einzug oder der letzten Mieterhöhung darf der Vermieter die Miete anheben. Dann hat der Mieter noch eine Überlegungsfrist. Sie läuft den Rest des Monats, in dem er das Schreiben erhielt und danach weitere zwei Monate. Die Mieterhöhung kann also frühestens nach 15 Monaten wirksam werden, so der DMB.

Laut einem Urteil des Amtsgerichts Dresden gilt diese 15-Monatsfrist auch dann, wenn Vermieter die neuen Mieter vorzeitig in die Wohnung lassen und diese als Gegenleistung für die erlassene Miete die Wohnung renovieren. Haben beide Partner eine entsprechende Vereinbarung getroffen, zählt der Zeitpunkt des Einzugs als vollwertige Mietzeit, so das Amtsgericht Dresden. Denn der Vermieter hat den Mietzins als Entgelt für die Wohnungsrenovierung erlassen (AZ: 145 C 4256/08).

Es kann sich durchaus lohnen, die angekündigte Mieterhöhung zu Anlass zu nehmen, die Wohnung einmal exakt auszumessen. Denn nicht selten wird im Mietvertrag eine größere Wohnfläche zugrunde gelegt als die tatsächlich vorhandene. Falsch berechnet werden häufig Räume mit schrägen Wänden, verwinkelte Flure, Dachböden oder Balkone. Keller, Waschküchen und Abstellräume außerhalb der Wohnung zählen beispielsweise nicht zur Wohnfläche. Das trifft auch für das Treppenhaus, Garagen und Teile von Räumen zu, die weniger als ein Meter hoch sind. Auch Flächen unter Treppen, in Wand-, Fenster- und Türnischen gehören nicht zur Wohnfläche, wenn sie nicht bis zum Fußboden reichen oder höchstens 13 Zentimeter tief sind.

Stellt sich bei der Überprüfung des Mieterhöhungsschreibens heraus, dass der Vermieter alle gesetzlichen Vorschriften eingehalten hat, muss der Mieter zustimmen. Anderenfalls kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Will der Mieter trotz der Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung nicht in der Wohnung bleiben, etwa weil sie ihm zu teuer geworden ist, steht ihm ein Sonderkündigungsrecht zu. Er darf die Wohnung zwei Monate nach Zugang des Schreibens außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.
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