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Lage, Größe, Mängel, Lasten: Prüfsteine beim Kauf einer Immobilie

Von: Thomas Voigt, ddp
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Hamburg/Oldenburg. „Die Lage, die Lage und noch einmal die Lage” - die lakonische Antwort auf die Frage nach den drei wichtigsten Kriterien für die Bewertung einer Immobilie hat nach Worten von Hans-Heinrich Stüven nach wie vor Gültigkeit.

Der Vorsitzende des Hamburger Grundeigentümerverbands warnt jedoch davor, bei der Beurteilung der Lage eines Eigenheims oder einer Wohnanlage nur eine schöne Aussicht, naturnahe Idylle oder einen späteren Wiederverkaufswert zu berücksichtigen.

„Mindestens ebenso wichtig ist die Alltagstauglichkeit des Standorts”, sagt Stüven. „Sind Kindergärten, Kindertagesstätten, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe? Wie gut ist die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr?”

Die Größe des Grundstücks ist ein weiterer Faktor. „Wer eine Fläche von 2000 Quadratmetern kauft, zahlt dafür nicht nur einen hohen Kaufpreis, sondern hat auch viel Arbeit damit”, gibt Stüven zu bedenken.

Das gilt nicht nur für die Gartensaison, sondern auch im Winter, wenn Schnee geräumt werden muss. Besonders wenn die Zuwege lang sind, kann so ein Wintertag richtig aufwendig werden.

„So groß wie nötig und so klein wie möglich” sei ein bewährtes Motto für den Eigenheimkauf.

Ist ein Objekt in die engere Wahl gekommen, sollte man das Grundbuch daraufhin überprüfen, ob das Grundstück frei von Belastungen ist.

„Bestehende Geh- oder Überfahrtsrechte von Nachbargrundstücken könnten beispielsweise zur Folge haben, dass Nebengebäude an bestimmten Standorten nicht errichtet werden dürfen”, erläutert Stüven.

Mitunter sind auch die gemäß örtlichem Baurecht geltenden Abstandsflächen an die angrenzenden Grundstücke übertragen, so dass die Bebaubarkeit der zum Kauf in Frage kommenden Fläche deutlich eingeschränkt ist. Ein Blick ins Grundbuch verschafft Klarheit über die Rechtslage.

Unbedingt geklärt werden sollte, ob der Erwerber der Immobilie noch zur Beteiligung an Erschließungskosten für Straßen- und Sielbau herangezogen werden kann.

Auskunft hierüber erteilt das Abgabenamt der Kommune. Wer auf Nummer sicher gehen will, lässt sich dort eine Freistellungsbescheinigung ausstellen.

Ob das Grundstück frei von Altlasten ist, erfährt man beim Umweltamt der Gemeinde oder des Stadtbezirks.

Vorsicht ist laut Stüven geboten, wenn Haus oder Wohnung noch bewohnt sind: „Dann sollte im Kaufvertrag unbedingt festgeklopft sein, dass das Objekt bei Übergabe leer ist, oder es muss ein Vertrag mit dem Mieter vorliegen, der dessen Auszug garantiert.”

Anderenfalls läuft der Käufer Gefahr, dass er den Mieter nicht so schnell los wird und sein Traumhaus nicht nutzen kann.

Bei der Besichtigung des Objekts sind die deutlichsten Mängel nicht immer die größten. Kaputte Steckdosen, Lichtschalter oder Fenstergriffe sind fast ebenso schnell repariert wie erkannt.

Tückischer können da schon die versteckten Mängel im Haus sein, die oft nur von Fachleuten erkannt werden. Beispiel Wasserleitungen: Wenn diese aus Eisen sind, könnte bald eine Erneuerung fällig werden, weil Eisen Kalk anzieht, der sich innen absetzt und den Durchmesser der Rohre kontinuierlich verkleinert.

Auch die Bewertung von Rissen im Putz ist keine leichte Übung. „Nicht jeder Riss ist schlimm”, sagt Stüven und empfiehlt, das Objekt vor dem Kauf von einem Bausachverständigen oder einem Ingenieur bewerten zu lassen.

„Die meisten Kaufinteressenten richten ihr Augenmerk nur auf die Küche und das Bad”, sagt Stüven. „Dabei sind das Dach und der Keller die häufigsten Schwachstellen. 80 Prozent der gravierenden Mängel treten hier auf.”

Und ist der Kaufvertrag erst einmal unterzeichnet, ist der Verkäufer zur Mängelbeseitigung nicht mehr verpflichtet - es sei denn, er hat den Käufer arglistig getäuscht, indem er beispielsweise einen feuchten Kellerraum durch tagelangen Heizlüfter-Einsatz kurzfristig trockengelegt hat.

Für derartige Täuschungsmanöver ist aber der Käufer nachträglich in der Nachweispflicht, will er den Verkäufer haftbar machen. „Die Begutachtung durch einen Experten vor Abschluss des Kaufvertrags empfiehlt sich also auf jeden Fall”, sagt Stüven.

Käufer einer Eigentumswohnung in einer Eigentümergemeinschaft haben nach Stüvens Angaben weniger Gestaltungsmöglichkeiten an ihrem Wohneigentum als Eigenheimbesitzer.

Sie sind gebunden an die Teilungserklärung, in der die einheitliche äußere Gestaltung der Wohnanlage festgelegt ist. Meist bedürfen schon Außenjalousien und Balkonverkleidungen der Genehmigung durch die Eigentümerversammlung.

Stüven empfiehlt, einen ausgiebigen Blick in die Protokolle der Eigentümerversammlungen zu werfen: „Darin wird deutlich, ob die Eigentümergemeinschaft harmoniert oder eher zerstritten ist”, erklärt der Verbandsvorsitzende.

Entscheidend für den Kauf und den Kaufpreis sollte auch die Instandhaltungs-Situation der Wohnanlage sein: die zurückliegenden Erneuerungen beispielsweise an Dach oder Fenstern, die bevorstehenden Investitionen sowie die Höhe der durch die Eigentümer jährlich angesparten Instandhaltungsrücklage.

Immobilien-Gutachter Jens Gause vom Gutachternetzwerk „Der Hausinspektor” in Ganderkesee bei Oldenburg rät, sich nach dem Anteil der vermieteten und der von Eigentümern bewohnten Wohnungen in der Anlage zu erkundigen.

„Je höher die Zahl der Eigentümer, desto besser achten alle auf den Zustand und die Sauberkeit im Haus”, lautet seine Erfahrung.

Unverzichtbar ist nach Gauses Worten auch die Lektüre der jüngsten Nebenkostenabrechnung. „Verlassen Sie sich nicht auf die Aussagen von Maklern oder Eigentümern”, warnt der Gutachter. „Allein die Abrechnung sagt die garantierte Wahrheit.”

Hier sind in der Regel die Kosten für Heizung, Wasser und Abwasser, Gemeinschaftsstrom, Verwaltergebühren, Müll, Hausmeister, Versicherungen, Gartenpflege, Treppenhausreinigung, Antenne oder Kabelfernsehen sowie die monatlich zu entrichtenden Beträge für die Instandhaltungsrücklage verzeichnet.
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