Aachen/Berlin - Gut geplant in den eigenen Laden: Eine Gewerbeimmobilie finden

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Gut geplant in den eigenen Laden: Eine Gewerbeimmobilie finden

Von: Monika Hillemacher, dpa
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Gute Zeiten für die Immobiliensuche: Derzeit stehen viele Gewerbeflächen leer. Foto: dpa

Aachen/Berlin. „Zu vermieten”: In Innenstädten und Gewerbegebieten hängt dieses Schild derzeit in vielen den Schaufenstern. Kleinunternehmer und Gründer haben daher gute Chancen, Geschäftsräume zu finden.

Um sich vor unliebsamen Überraschungen schützen, sollten Lage, Mietvertrag und Nutzungsmöglichkeiten des Objekts genau geprüft werden. Anders als für Wohnungen unterliegen Gewerbeimmobilien keinem besonderen gesetzlichen Schutz.

Eine gründliche Analyse des Standorts steht an erster Stelle. Wie verläuft der Kundenstrom? Wie ist die Verkehrsanbindung? Wo sitzt die Konkurrenz? Das sind einige Kriterien, die vor der Unterschrift unter den Mietvertrag zu klären sind. Denn er wird oft über zehn Jahre abgeschlossen und ist selbst nur dann schwer kündbar, wenn der Laden pleitegeht. „Zehn Jahre sind verhängnisvoll, gerade für Gründer, die ihre Geschäftsentwicklung nicht absehen können”, sagt Nadin Mourad, Rechtsberaterin der Industrie- und Handelskammer (IHK) Aachen. Im schlimmsten Fall stünden Kleingewerbetreibende mit ihrem Privatvermögen für die fällige Miete ein. Sie rät deshalb zum Abschluss von maximal Fünf-Jahresverträgen mit Option auf Verlängerung.

Die Kontraktdauer gehört laut dem Rechtsanwalt und Fachautor Jürgen Fritz aus Düsseldorf zu den Fallstricken im Gewerbemietrecht. Gründer sollten bereits im Kreditgespräch mit ihrer Bank Acht geben: „Institute knüpfen ihre Darlehen oft an einen Zehn-Jahresvertrag. Das ist völliger Unsinn.” Um der Falle zu entgehen, sei in den Verhandlungen sowohl mit der Bank als auch mit dem potenziellen Vermieter Hartnäckigkeit angebracht.

Neben einer kürzeren Laufzeit eignet sich eine Ausstiegsklausel als Alternative oder eine Kombination beider Möglichkeiten. Schlechte Karten haben laut Fritz diejenigen, deren Unternehmen als „1-Euro GmbH” oder „Ltd.” firmiert. Deren knappe Kapitalausstattung mache Vermietern oft misstrauisch.

Auf jeden Fall sollte der Vertrag schriftlich abgeschlossen werden. Ort, Lage, Umfang, Räumlichkeiten und deren Nutzung als Schuhladen, Bistro, Büro, Praxis oder Werkstatt werden genau beschrieben. Darüber hinaus dokumentiert das Papier, welche Parkplätze und Freiflächen dazu gehören. Schaukästen, Reklameflächen oder Leuchtbänder sind ebenfalls Bestandteil der Vereinbarung.

Die Miete wird nach Quadratmetern berechnet und angegeben. Es empfiehlt sich, „vor Mietbeginn gemeinsam die Vermessung der Mietflächen vorzunehmen”, heißt es in Merkblättern, die die Handelskammern bundesweit ins Internet gestellt haben. Üblicherweise bestimmt die Lage den Preis. Ein Mietspiegel für Geschäftsräume existiert nach Auskunft des Immobilienverbands Deutschland (IVD) in Berlin nicht. Orientierung bieten jedoch von lokalen Kammern und Maklerverbänden online publizierte Listen. Bei anderen Details wie Renovierung, Ausstattung, Vergünstigungen und Kaution gibt es viel Spielraum. Unternehmerisches Verhandlungsgeschick ist gefordert.

Das gilt genauso für die Suche nach einem Nachmieter. Typische Fälle sind Geschäftsaufgabe oder das Verlassen von Büro- und Praxisgemeinschaften von Ärzte, Anwälte, Architekten oder Journalisten. „Die Übriggebliebenen müssen die volle Miete übernehmen - es sei denn, der Vertrag erlaubt einen neuen Mitmieter”, sagt IVD-Geschäftsführer Hans-Eberhard Langemaack.

Individuell vereinbar ist eine Konkurrenzschutz-Klausel: Danach darf ein Vermieter keine Firma mit dem gleichen Hauptsortiment in das gleiche Objekt aufnehmen. Das spielt Langemaack zufolge unter anderem bei Flächen eine Rolle, die in Einkaufszentren nach dem Shop-in-Shop-System angeboten werden. Trotz der Vielfalt an Gestaltungsvarianten warnt der Makler aus rechtlichen Gründen vor selbst gebastelten Verträgen. Stattdessen könnten Standardmietverträge modifiziert werden.

Ob das Objekt der Begierde tatsächlich für gewerbliche Zwecke geeignet ist, dafür steht zunächst der Vermieter gerade. Auf dessen Auskunft „Hier können Sie ruhig Ihre Pizzeria eröffnen” muss der Interessent sich laut IVD ebenso verlassen dürfen wie auf Auskünfte eines Maklers oder eines Exposés. Muss die Pizzeria dichtmachen, weil das Ordnungsamt Einwände erhebt, können Mieter unter Umständen Schadensersatz geltend machen. Genau hinsehen sollten sie dennoch. Besonders, wenn sie Mitarbeiter einstellen wollen.

Ein Ladenlokal allein reicht dann oft nicht. „Sozialräume, Ruheraum, das muss man bedenken”, erläutert IHK-Expertin Mourad. Bei Publikumsverkehr geht es zudem um Brandschutz. Mourad rät, sich über solche Vorgaben vor der Unterschrift bei Berufsgenossenschaften, Ämtern für Arbeitsschutz und -sicherheit oder in der Gründerberatung schlau zu machen.

Literatur: Jürgen Fritz: Gewerberaummietrecht. Leitfaden für die Praxis mit Bausteintexten zum Gewerberaummietvertrag, Beck, ISBN: 978-3-406-58169-4, 48 Euro.

Informationen: Beim Boorberg-Verlag gibt es für 24,70 Euro unter http://www.formularservice-online.de die „Formular-Kollektion für Makler und Hausverwalter” (Bestell-Nr. M51002). IHK-Merkblätter finden sich unter http://bin.ihk-koeln.de/asp/publikationen/anfang1.htm.

Wohnen in Gewerberäumen

In Gewerberäumen zu wohnen ist normalerweise nicht möglich - selbst dann nicht, wenn Unternehmer in der Startphase aus finanziellen Gründen ihr Schlafzimmer lieber direkt neben dem Ladenlokal einrichten wollen. Sie würden damit gegen die Regel verstoßen, wonach Gewerberaum grundsätzlich nur zu gewerblichen Zwecken vermietet werden darf.

Entfällt der gewerbliche Zweck, wird der Mietvertrag normalerweise ungültig. Die Kombination von Wohnen und Arbeiten ist trotzdem möglich: etwa wenn zur Werkstatt eine Wohnung gehört und beides zusammen vermietet wird. Wer dagegen Wohnraum kurzerhand in Büros oder Läden verwandelt, riskiert Ärger mit den Behörden.

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