Grundstück pachten statt kaufen

Von: Max Geißler
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Wer ein Haus bauen will, braucht ein Grundstück - aber pachten oder kaufen, das ist die Frage. Foto: dpa

Aachen. Ein Immobilienkauf geht ins Geld. Gut, wenn die Kosten für das Grundstück wegfallen, weil man es auch pachten kann. Das hat allerdings auch Nachteile.

Gerade in gefragten Gegenden sind Grundstücke teuer. Nicht selten machen Sie mehr als 30 Prozent der Gesamtkosten des Immobilienkaufs aus. Sparen können Bauherren durch das Erbbaurecht, auch kurz Erbpacht genannt. Dabei pachtet der künftige Hauseigentümer das Grundstück langfristig, statt es zu kaufen, und zahlt hierfür einen Erbbauzins. In der Regel läuft die Erbpacht über 75 bis 99 Jahre. Selbst für junge Immobilienkäufer sollte da keine Gefahr bestehen, dass der Vertrag zu Lebzeiten endet.

Bereitgestellt wird das Grundstück entweder von privat oder von einer Kommune, Kirche oder Stiftung, sagt Franz Lücke, Leiter Baufinanzierung bei der ING-Diba. Wie hoch der Erbbauzins ausfällt, vereinbaren beide Seiten individuell und schreiben dies vertraglich sowie im Grundbuch fest. Dann kann der Bauherr auf dem gepachteten Grundstück sein Haus bauen. Das Haus ist sein Eigentum, nicht jedoch das Grundstück, auf dem es steht, sagt Lücke.

Pluspunkt: Der Bauherr muss anfangs eine erheblich geringere Geldsumme aufbringen. Der Finanzierungsbedarf kann um bis zu einem Drittel sinken. Allerdings bringt die Erbpacht auch Nachteile mit sich:

Anstieg des Erbbauzinses:

In der Regel sehen es Erbpachtverträge vor, dass der Erbpachtzins regelmäßig erhöht werden kann. Als Maßstab gilt hier oft der Verbraucherpreisindex. Über die Jahre kann die regelmäßige Belastung so erheblich ansteigen.

Dauerhafte Belastung:

Die Verpflichtung, den Erbbauzins zu zahlen, geht auch auf Erben oder Käufer der Immobilie über. Bei einem finanzierten Grundstückskauf ist der Baukredit hingegen nach 20 oder 30 Jahren abbezahlt -; es fallen keine weiteren Kosten an.

Schwierigerer Verkauf:

Als Faustregel gilt, dass der Verkauf der Immobilie umso schwieriger wird, je kürzer die verbliebene Restlaufzeit des Pachtvertrags ist. Denn wer kauft schon ein Haus, das in 20 oder 25 Jahren auf einem fremden Grundstück steht? Um das Verkaufsrisiko einzuschränken, rät Lücke, beim Abschluss des Vertrags gleich eine Verlängerungsoption für den Pachtvertrag mit zu vereinbaren.

Abhängigkeit:

Wer ein Grundstück pachtet, statt es zu kaufen, ist bei wesentlichen baulichen Veränderungen auf die Zustimmung des Pachtgebers angewiesen. Auch wenn er einen Modernisierungskredit abschließen und dafür das Erbbaurecht belasten möchte, muss der Pachtgeber einverstanden sein. Schließlich stellt das Haus eine Sicherheit für den Fall dar, dass der Pächter den Erbbauzins nicht mehr zahlen kann. Auch wesentliche bauliche Erweiterungen bedürfen der Zustimmung des Grundstückseigentümers.

Vertragsende:

Ist das Vertragsende erreicht, geht die Immobilie an den Grundstückseigentümer über. Damit der Pächter bzw. seine Erben die Immobilie nicht ohne Entschädigung verlieren, wird normalerweise im Pachtvertrag festgelegt, welcher finanzielle Ausgleich ihnen zusteht. Dabei gilt: Je attraktiver die Abfindungsregelung gehalten ist, desto besser ist es für die Nachkommen und desto besser wird sich das Objekt bei Bedarf verkaufen lassen.

Tipp:

Bevor sie einen Pachtvertrag unterschreiben, sollten Bauherren genau nachrechnen, ob sie mit einem Grundstückskauf nicht günstiger fahren - gerade in der aktuellen Niedrigzinsphase.

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