Eigenkapital: nicht um jeden Preis

Von: Max Geissler
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Aachen. Trotz steigender Hypothekenzinsen ist Baugeld noch immer extrem preiswert. Der Niedrigzins bringt viele Immobilienkäufer in Versuchung, mit wenig Eigenkapital in die eigenen vier Wände zu starten.

Das Problem: Geringe Eigenmittel erfordern eine hohe Darlehensaufnahme – das verteuert die Kreditrate und verursacht Zinszuschläge. Wie kann man gegensteuern?

Kreditrate: Wie die Höhe des Anfangskapitals die Finanzierung beeinflusst, zeigt eine Beispielrechnung: Käufer A erwirbt ein Haus zu 350 000 Euro. Er besitzt 40 Prozent Eigenkapital, die restlichen 60 Prozent borgt er sich bei der Bank.

Für das Darlehen über 210 000 Euro berechnet zum Beispiel die ING-Diba bei zehnjähriger Zinsbindung aktuell 2,35 Prozent Sollzinsen. Bei einer Anfangstilgung von 2,5 Prozent beläuft sich die monatliche Rate auf 849 Euro. Käufer B kann hingegen nur 15 Prozent Eigenkapital aufbringen. Der Kreditbedarf erhöht sich dadurch auf 297 500 Euro, die Kreditrate verteuert sich auf 1202 Euro. Das geringere Eigenkapital kostet Käufer B folglich Monat für Monat 353 Euro mehr als Käufer A.

Risikozuschlag: Doch damit nicht genug. Aufgrund der schwachen Eigenkapitalquote erhebt die Bank einen Zinszuschlag. Jan Enno Einfeld von Comdirect erläutert den Hintergrund: „Je geringer der Eigenanteil an den Finanzierungskosten, desto höher das Risiko für die Bank und umso höher die Prämie.“

In der Regel verlangen Kreditinstitute ab einem Darlehensbedarf von mehr als 60 Prozent einen Zinszuschlag – bis 70 Prozent beträgt der Aufpreis 0,1 bis 0,2 Prozent, bis 80 Prozent 0,3 bis 0,4 Prozent. Erreicht der Kreditanteil 90 Prozent der Gesamtkosten und mehr, schnellen die Zinsaufschläge auf 1,0 Prozent. Statt 2,35 Prozent für das Zehnjahresdarlehen fallen dann 3,35 Prozent Kreditzins an. Für die 85-prozentige Finanzierung berechnet dann beispielsweise die ING-Diba 0,55 Prozent Extrazins. Die Kreditrate erhöht sich dadurch weiter, und zwar auf 1339 Euro.

Sparmöglichkeiten: Damit die Finanzierungskosten im Rahmen bleiben, raten Banken im Prinzip zu 30 bis 40 Prozent Eigenkapital. Das Problem: Ansparen braucht Zeit. Steigen in der Zwischenzeit die Kreditzinsen, kann sich der finanzielle Vorteil durch das angesparte Eigenkapital in Luft auflösen.

Finanzierungsexperten raten daher, die niedrigen Zinsen nicht ungenutzt verstreichen zu lassen. Eva Grunwald, Leiterin Baufinanzierung der Deutschen Bank: „Grundlage für den erfolgreichen Eigenheimkauf ist vor allem sicheres und geregeltes Einkommen.“ Zudem sollten Käufer zusätzlich Eigenkapital bilden, um anfallende Reparaturen finanzieren zu können. Käufern mit geringem Eigenkapital bieten sich zahlreiche Sparpotentiale, zzum Beispiel:

Das niedrige Zinsniveau: Immobilienkredite kosten heute nur halb so viel Zinsen wie vor fünf Jahren. Wichtig ist ein ausführlicher Zinsvergleich.

Niedrige Anfangstilgung: Der Einstieg mit 1,0 Prozent Tilgungsleistung federt Zusatzkosten durch Risikozinsen ab. Wichtig: Hypothekendarlehen mit veränderbarer Tilgungsrate wählen. Steigt mit der Zeit das Einkommen, kann man die Tilgung erhöhen.

Kurze Zinsbindung: Zehnjährige Baudarlehen kosten häufig 0,5 Prozent Zinsen weniger als 15-jährige, etwa bei Allianz, Debeka oder Huk Coburg.

Regelmäßige Sondertilgungen: Zahlen Sie das 13. Monatsgehalt in den Kredit ein, kann sich die Tilgungsleistung mehr als verdoppeln. Kreditlaufzeit und Zinskosten sinken rapide. Kostenlose Sondertilgung bieten 1822 direkt, Hypovereinsbank und Santander Bank.

Vollfinanzierung: Ist das Darlehen am Ende der Laufzeit vollständig getilgt, gewähren Banken Zinsrabatte bis zu einem halben Prozentpunkt.

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