Biallos Ratgeber: Nicht immer eine berechtigte Forderung

Von: Horst Biallo und Marcus Preu
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Klare Regeln: Wenn der Vermieter eine Erhöhung des Mietzinses durchsetzen möchte, lohnt ein genauer Blick in den Vertrag. Foto: imago/bonnsequenz

Aachen. Berlin plus 14 Prozent, Düsseldorf plus 13 Prozent, Frankfurt plus sieben Prozent, Darmstadt plus sechs Prozent: So haben sich die Mietpreise binnen eines Jahres im zweiten Quartal verteuert. Nach einer Untersuchung des Marktforschungsunternehmens Empirica zahlen Mieter in Deutschland im Durchschnitt 7,24 Euro pro Quadratmeter, in kreisfreien Städten sogar 8,26 Euro.

Nicht nur die als „zweite Miete” bezeichneten Nebenkosten, auch der eigentliche Mietzins verteuert derzeit wieder das Wohnen, auch wenn es sich dabei „nicht um eine bundesweit einheitliche Entwicklung handelt”, so Empirica-Forscher Reiner Braun.

Welche Regeln gelten für Mieterhöhungen?

Grundsatz: In der Praxis am häufigsten sind zwei Möglichkeiten - entweder durch Vereinbarung einer Staffelmiete oder durch ein Mieterhöhungsverlangen, das schriftlich zu erfolgen hat und in dem die Gründe für die Erhöhung angegeben sind. Zulässig ist das Verlangen, wenn der Mietzins die letzten zwölf Monate unverändert war und der Zeitpunkt für die neue Miethöhe drei Monate später liegt. Erhöht werden kann nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete bzw. innerhalb der sogenannten Kappungsgrenze. Sie besagt, dass die Miete um nicht mehr als 20 Prozent binnen drei Jahren steigen darf.

Klage droht

Weitere statthafte Erhöhungsgründe sind auch Modernisierungen oder Veränderungen der Betriebskosten. Ist der Mieter mit dem Erhöhungsverlangen einverstanden, erhöht sich die Miete am Anfang des dritten Monats seit Zugang der Erklärung. Stimmt der Mieter dem Verlangen nicht zu, kann der Vermieter nach Ablauf von zwei Monaten auf Zustimmung klagen.

Staffelmiete: Vermieter und Mieter können aber auch eine Staffelmiete vereinbaren, was auch nach Abschluss des Mietvertrages noch möglich ist. Damit einigen sich die Parteien, dass der Mietzins sich einmal pro Jahr erhöhen und das Kündigungsrecht des Mieters bis zu vier Jahre ausgeschlossen werden kann. Stellt sich heraus, dass die Mietstaffel zu groß gewählt war und die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 Prozent übersteigt, hat der Mieter die Möglichkeit, diesen Differenzbetrag zurückzufordern - wegen Mietüberhöhung. Die Parteien können aber auch, statt einer Staffelmiete eine Indexmiete vereinbaren, also die Ausrichtung an der Entwicklung der Lebenshaltungskosten. Üblich ist dies aber eher bei Gewerbemieten.

Rechtsprechung: Im besten Fall wird die Höhe des Mietzinses am Mietspiegel ausgerichtet, also einer von der Gemeinde erstellten Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Dabei handelt es sich um den Nachweis, wie viel Mietzins für eine vergleichbare Wohnung angemessen ist. Existiert am Ort kein Mietspiegel, kann nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs auch auf den Mietspiegel der Nachbargemeinde verwiesen werden (Az.: VIII ZR 99/09).

Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens darf auch auf ein sogenanntes Typengutachten gestützt werden. Das ist ein Gutachten, das sich auf eine nach Größe und Ausstattung vergleichbare Wohnung bezieht - und nicht auf die konkrete Wohnung des Streitfalls (Az. VII ZR 122/09).

Ist der Vermieter eine Wohnungsbaugesellschaft, so darf sie auf Wohnungen aus dem eigenen Bestand verweisen. „Auch wenn es formal ausreicht, eine Mieterhöhung mit einem Typengutachten eines Sachverständigen zu begründen, heißt das noch lange nicht, dass der Mieter die geforderte Miete auch zahlen muss”, warnt Lukas Siebenkotten, Direktor des Deutschen Mieterbundes.
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