Aachen - Biallos Ratgeber Mitrecht: Neue Regeln für Mieter und Vermieter

Biallos Ratgeber Mitrecht: Neue Regeln für Mieter und Vermieter

Von: Marcus Preu und Horst Biallo
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Stoff für viele Buchseiten: Mieter und Vermieten müssen neue Regeln im Recht beachten. Foto: Stock/Bonn-Sequenz

Aachen. Die Bundesregierung hat im Koalitionsvertrag festgeschrieben, zahlreiche Änderungen im Mietrecht vorzunehmen. So sollen etwa die Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter wieder einheitlich gestaltet und Mietminderungen bei energetischen Modernisierungen unterbunden werden.

Beschlossen wurde dies, obwohl Kanzlerin Angela Merkel 2006 noch gegenüber dem Deutschen Mieterbund versichert hatte: „Das aktuelle Mietrecht trägt den unterschiedlichen Interessen Rechnung”, es gäbe folglich keinen Grund, am Mietrecht etwas zu ändern. Mieterschützer sind jetzt irritiert, denn „das Mietrecht 2006 ist das Mietrecht 2009”, so Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten. Haus&Grund-Präsident Rolf Kornemann begrüßt die Vorhaben der Koalition, die jedoch zunächst Absichtserklärungen sind. Bereits jetzt umzusetzen sind dagegen die jüngsten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (BGH), der das Mietrecht in zahlreichen Fragen konkretisiert hat.

Betriebskosten: So darf der Vermieter laut BGH die Kosten für die Reinigung eines Öltanks als Betriebskosten auf seine Mieter umlegen (BGH, 11.11.2009, Aktenzeichen VIII ZR 221/08). Dabei handele es sich um umlagefähige Kosten im Sinne der Betriebskostenverordnung (Paragraf 2 Nr. 4 a). Voraussetzung ist allerdings, dass rechtzeitig über die Betriebskosten abgerechnet worden und die Abrechnung dem Mieter auch zugegangen sei (BGH, 21.01.2009, Az.: VIII ZR 107/08). Erfolgt keine rechtzeitige Abrechnung, müsse der Mieter auch keine Nachforderungen bezahlen, so der Eigentümerverband Haus & Grund. „Deshalb sollte die Abrechnung per Einwurf-Einschreiben oder per Bote zugestellt werden”, so Haus & Grund-Rechtsexperte Kai Warnecke.

Mietminderung: Kein Recht zur Minderung durch den Mieter hat der BGH für ein bewohntes, aber baurechtswidriges Dachgeschoss zugestanden, solange die Behörde die Nutzung des ausgebauten Dachgeschosses nicht untersagt habe (16.09.2009, Az: VIII ZR 275/08).

Mieterhöhung: Will der Vermieter den monatlichen Mietzins erhöhen, muss dem Mieterhöhungsbegehren der örtliche Mietspiegel nicht beigefügt werden, wenn er allgemein bei Mieter- oder Vermieterorganisationen zugänglich ist (BGH, 30.09.2009, Az.: VIII ZR 276/08). Mieter müssten auf eigene Kosten alle notwendigen Informationen beschaffen, um zu prüfen, ob ein Erhöhungsbegehren rechtmäßig sei, kritisiert Mieterbund-Direktor Siebenkotten.

Mietschulden: Ehemaligen Mietern müssen vom Vermieter keine „Schuldenfreiheitsbescheinigungen” ausgestellt werden, wenn diese mietschuldenfrei sind und dies beispielsweise als Beleg für die Anmietung einer neuen Wohnung brauchen (BGH, 30.09.2009, Az: VIII ZR 238/08). Haus & Grund begrüßt diese Entscheidung, denn eine solche Bescheinigung könne auch als Beleg dafür gelten, dass der Vermieter auf alle möglicherweise bestehenden Ansprüche verzichte. „Aus meiner Sicht ist damit auch der Praxis vieler Vermieter der Boden entzogen worden, die immer öfter von ihren künftigen Mietern eine derartige Bescheinigung fordern”, so auch Mieterschützer Siebenkotten.

Kaution: Mieter sind berechtigt, gegenüber dem Zwangsverwalter die Mietzahlungen zu stoppen, bis dieser die Mietkaution insolvenzfest angelegt hat (BGH, 23.09.2009, Az.: VIII ZR 336/08). Damit wird der Zwangsverwalter in dieser Frage dem Vermieter gleichgestellt, der entgegen seiner Verpflichtung die Kaution nicht getrennt von seinem Vermögen angelegt hatte.

Schönheitsreparatur: Auch bei einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel kann eine nach dem Abschluss des Mietvertrages vereinbarte Endrenovierung wirksam sein (BGH, 14.01.2009, Az.: VIII ZR 71/08). In einem Streitfall hatten sich die Mietvertragsparteien bei Einzug verständigt, dass der Mieter die Wohnung renoviert zurückgebe. Von dieser Pflicht wurde der Mieter trotz unwirksamer Schönheitsreparaturklausel nicht frei.
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