Biallos Ratgeber Mietrecht: Wenn Vermieter sich „vermessen” haben

Von: Marcus Preu und Horst Biallo
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Lieber nochmals nachmessen: Stimmt die angegebene Wohnungsgröße nicht, kann Mietminderung geltend gemacht werden.

Aachen. Die Regeln für Mieter und Vermieter bleiben in Bewegung. Allerdings nicht durch den Gesetzgeber, der im Oktober 2010 ein Mietrechtsänderungsgesetz auf den Weg gebracht hat. Das Gesetz hat allenfalls für von Modernisierungen betroffene Mieter Breitenwirkung.

Doch vieles ist hier nach Einschätzung des Eigentümerverbandes Haus & Grund noch unklar. Klarer sind hingegen die Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (BGH), der das Mietrecht mit weit über 20 wichtigen Entscheidungen für 2011 prägt. Die meisten Urteile betreffen, entsprechend den Top 10 der Beratungen des Deutschen Mieterbundes (DMB): Wohnungsmängel und Minderung (18,6 Prozent), Mieterhöhungen (6,8 Prozent) und Mietkündigungen (8,5 Prozent).

Welche Urteile sollten Mieter und Vermieter kennen?

Minderung: Oft umstritten sind Minderungen wegen zu geringer Wohnfläche. Zweimal bekamen die Mieter Recht, da die Unterschreitung der Fläche mehr als zehn Prozent betrug. Statt der 76 Quadratmeter, wie in Zeitungsannonce und ausgehändigter falscher Grundrissskizze genannt, betrug die Wohnfläche nur 53 Quadratmeter. Für diese Angaben hatte der Vermieter aufgrund stillschweigender Vereinbarung einzustehen, obwohl im Mietvertrag keine Größenangaben enthalten waren (Az.: BGH,VIIIZR256/09).

„Maßlose Übertreibungen von Vermieter oder Makler im Vorfeld des Vertrages haben jetzt Konsequenzen”, sagt DMB-Direktor Lukas Siebenkotten. Und auch eine Angabe wie „ca. 100 qm” retten den Vermieter nicht, wenn sich herausstellt, dass die tatsächliche Wohnungsgröße nur 81 Quadratmeter beträgt (BGH VIII ZR 144/09). In beiden Fällen erkannte der BGH einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel im Sinne von Paragraph 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Hat der Vermieter durch die „circa”-Angabe die bis auf die zweite Kommastelle dargelegte Quadratmeterzahl („ca. 54,78 qm”) im Mietvertrag wieder ausgehebelt, so war die Minderung laut BGH wegen dieser Formulierung nicht berechtigt: „Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume.” Der BGH erlaube Falschaussagen der Vermieter, „die sich jetzt mit einer Klausel aus der Verantwortung stehlen und ungestraft Phantasiezahlen zur Wohnungsgröße im Mietvertrag angeben”, kritisiert Mieterschützer Siebenkotten die Entscheidung.

Kündigung: Zwei Entscheidungen zur Kündigung wegen Eigenbedarfs sind für Mietparteien von Bedeutung. So wurde der Wohnbedarf einer Nichte der kinderlosen Vermieterin als gerechtfertigt erachtet, da die Nichte als Familienangehörige im Sinne des Gesetzes gilt (BGH VIII ZR 159/09). Unwirksam war hingegen die Eigenbedarfskündigung von Vermietern, die ihren Mietern vor Ablauf der Kündigungsfrist nicht die auf derselben Etage freiwerdende Wohnung anderer Mieter anboten. Da hier das Rücksichtnahmegebot verletzt war, wurde die Kündigung als rechtsmissbräuchlich gewertet (BGH, VIII ZR 78/10).

Fristlos gekündigt werden darf, wenn - wie in einem Fall aus Leipzig - der Mietrückstand über einen längeren Zeitraum den Mietzins von zwei Monaten erreicht. Erforderlich ist allerdings eine Begründung für eine solche Kündigung, die durch eine detaillierte Auflistung der Rückstände gewährleistet sei, so der BGH (VIII ZR 96/09).

Mieterhöhung: Wer die Miete erhöhen will, muss dies begründen - auch mit einem Typengutachten (BGH, VIII ZR 122/09). Dieses kann sich auf eine nach Größe und Ausstattung vergleichbare Wohnung beziehen. Leichtes Spiel für Vermietergesellschaften, die auf Wohnungen aus dem eigenen Bestand verweisen können, um eine Erhöhung zu begründen, kritisieren Mieterschützer.
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