Aachen - Biallos Ratgeber Forwarddarlehen: Schnell reagieren vor der Zinswende

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Biallos Ratgeber Forwarddarlehen: Schnell reagieren vor der Zinswende

Von: Max Geißler und Horst Biallo
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Häuslebauer müssen rechnen: Ein Forwarddarlehen sichert das noch niedrige Zinsniveau für später. Foto: Stock/McPhoto

Aachen. Immobilienbesitzer, deren Erstfinanzierung in wenigen Jahren ausläuft, können beim Anschlusskredit viel Geld sparen. „Mit einem sogenannten Forwarddarlehen sichert man sich das derzeit extrem niedrige Zinsniveau für später”, sagt Kai Oppel, Sprecher des Kreditvermittlers Hypothekendiscount.

Wie groß der Spareffekt ausfallen kann, zeigt der Vergleich: Kosteten zehnjährige Hypothekendarlehen im Jahr 2002 etwa 5,5 Prozent Nominalzins, so ist der gleiche Kredit heute bereits ab 3,5 Prozent zu haben. Ein 200.000-Euro-Darlehen mit einem Prozent Anfangstilgung ist damit rund 333 Euro monatlich billiger als damals.

Wie lange das Zinsniveau auf diesem Niveau verharrt, ist allerdings ungewiss. „Hohe Staatsschulden und verbesserte Konjunkturdaten erzeugen Inflationsdruck und drängen die Notenbanken zur Zinswende”, befürchtet Oppel. Läuft die Erstfinanzierung bald aus, sollte man die Minizinsen besser bald festschreiben.

Bei der Wahl des Forwarddarlehens sind noch folgende Punkte zu beachten:

Zinsaufschlag: Die Sicherung heutiger Konditionen kostet in der Regel einen kleinen Zinsaufschlag. Für jeden Monat, der bis zur Auszahlung des Anschlussdarlehens vergeht, berechnen die Banken zwischen 0,01 bis 0,04 Prozentpunkte Extrazins. Demnach verteuert sich ein in drei Jahren startender Folgekredit bei einem Zinsaufschlag von 0,03 Prozent um insgesamt 1,08 Prozent. Tipp: Immer wieder verzichten Kreditinstitute auf Forward-Zinsen. Aktuell ist das zum Beispiel die Höchster Pensionskasse, die bis zu 36 Monate keinen Zinsaufschlag berechnet.

Vorlaufzeit: Ein wichtiges Kriterium bei der Anschlussfinanzierung ist die maximale Aufschubzeit. Die meisten Banken gewähren 36 oder 48 Monate, dann muss der Folgekredit starten. Tobias Lücke, Leiter Baufinanzierung bei der Comdirect Bank, verweist auf Ausnahmen: „Einige Institute räumen bis zu fünf Jahre Vorlaufzeit ein.” Eigentümer können also früh aktiv werden und nach einem Anschlusskredit suchen. 60 Monate Karenzzeit gewähren aktuell zum Beispiel die Münchener Hypothekenbank, Cosmos Direkt und die Volksbank Münster. Tipp: Bei langer Wartefrist ist es wichtig, dass der monatliche Zinsaufschlag möglichst gering ausfällt, andernfalls schnellen die Kreditkosten in die Höhe.

Grundzins: Forwarddarlehen ohne Aufpreis sind nicht automatisch die preiswerteste Lösung. „Ist der Grundzins bereits teuer, bringt der Verzicht auf Forwardzinsen kaum Vorteile”, warnt Kreditexperte Oppel. Daher muss man nicht nur die Höhe der Aufschläge vergleichen, sondern auch die Effektivzinsen bei einer Zinsbindung über fünf, zehn oder 15 Jahre.

Tilgungssatz: Um schneller schuldenfrei zu sein, sollte man das niedrige Zinsniveau nicht zur Verminderung der Monatsrate nutzen, sondern zur Erhöhung der Tilgungsrate. Manfred Hölscher vom Bielefelder Baugeldvermittler Enderlein verweist darauf, dass die rasche Kreditrückzahlung zusätzliche Zinsnachlässe ermöglicht: „Forwarddarlehen gibt es auch mit der Option Schnelltilgerrabatt.” Je nach Zinsbindung sind dadurch 0,20 bis 0,40 Prozentpunkte Zinsnachlass drin. „In der Regel muss man dafür nur die ursprünglich vereinbarte Darlehensrate beibehalten, die Tilgung erhöht sich dann automatisch”, so Hölscher. Tipp: Mit kostenlosen Sondertilgungen und Tilgungssatzänderungen während der Laufzeit eröffnen sich Anschlussfinanzierern weitere Kostenvorteile.
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