Auf die Nettorendite kommt es an

Von: Max Geißler
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Aachen. Immobilien sind in diesen Zeiten für viele Sparer eine attraktive Geldanlage. Bei der Rendite sollten sie allerdings genau hinsehen.

Damit sich der Immobilienkauf rechnet, muss das Verhältnis von Kaufpreis und Mieteinnahmen stimmen, sagt Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baugeldvermittlers Baufi 24. Dies ist nicht immer der Fall. Die Preise für Wohnimmobilien sind in den vergangenen Jahren vielerorts rasant gestiegen, besonders in den Ballungszentren. Die hohe Nachfrage, günstige Zinsen und ein knappes Angebot werden diesen Trend eher beschleunigen, befürchtet Scharfenorth.

Das Problem: Die Mieten sind nicht im gleichen Maß gestiegen wie die Kaufpreise. Die von der neuen Bundesregierung geplante Mietpreisbremse dürfte die Situation eher noch verschärfen. Scharfenorth warnt deshalb vor überstürztem Immobilienkauf und rät: Erwerber sollten ihr Investment sorgfältig durchrechnen. Viele Haushalte besitzen ältere Mietverträge, mit sehr günstigen Konditionen für die heutigen Verhältnisse. Ohne grundlegende Baumaßnahmen am Haus, etwa klimafreundliche Sanierungen, lassen sich die für eine akzeptable Nettorendite nötigen Preisanpassungen nur schwer durchsetzen. Die Differenz zwischen Kauf- und Mietpreissteigerung stellt nach Ansicht Scharfenorths derzeit den wichtigsten Investitionsindikator dar. Ist sie zu groß, drohen Verluste und der Immobilienkauf lohnt sich nicht.

Nicht von Bruttorendite blenden lassen

Ob die Geldanlage in eine Immobilie erfolgreich ist, hängt von der erzielbaren Nettorendite ab. Hier kommt es immer wieder zu Verwechslungen zwischen Brutto- und Nettorendite, sagt Bernd Klosterkämper, Vorstandssprecher des Immobilienvermittlers Planet Home. Häufig würden Objekte zur Kapitalanlage mit sechs oder sieben Prozent Rendite angeboten. Das sei aber die Bruttorendite und nicht die viel entscheidendere Nettorendite. Die Bruttorendite lässt sich mit einer einfachen Formel berechnen: Die jährliche Kaltmiete mal 100 geteilt durch den Kaufpreis des Objekts. Beispiel: Der Kaufpreis beträgt 550.000 Euro, die jährlichen Mieteinnahmen (netto) liegen bei 42.000 Euro. Rechnung: 42.000 Euro mal 100 dividiert durch 550.000 = 7,6 Prozent Rendite - auf den ersten Blick ein attraktives Investment.

Die Nettorendite liegt jedoch deutlich darunter. Denn von der Bruttorendite muss man alle anfallenden Zusatzkosten abziehen, die zwar von der Steuer abgesetzt, aber nicht so einfach auf den Mieter umgelegt werden können. Hierzu zählen etwa die Erwerbsnebenkosten (häufig zehn Prozent vom Kaufpreis), die Instandhaltungskosten (im Schnitt zwischen sechs und zwölf Euro je Quadratmeter) und die Kosten für die Hausverwaltung (zwischen 200 und 300 Euro pro Jahr). Wer eine Immobilie finanziert, muss außerdem die Kreditzinsen von der Bruttorendite abziehen. Auch ein möglicher Mietausfall sollte die Nettorendite berücksichtigen, so Klosterkemper. Auch der Zustand des Objekts beeinflusst die Renditeerwartung. Stehen viele Sanierungsarbeiten an, mindert dies den Gewinn zusätzlich.

Auch Steuersatz berücksichtigen

Wie hoch die Nettorendite tatsächlich ausfällt, hängt auch vom Steuersatz des Anlegers ab. Dabei spielen sehr viele Einflussfaktoren eine Rolle. Unerfahrene Kaufinteressenten sollten sich am besten von einem Experten beraten lassen, beispielsweise von einem Steuerberater oder Immobilienvermittler.

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