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Freistellungsverfahren abgeschafft: Bauen nur noch mit Baugenehmigung

Von: Peter Stollenwerk
Letzte Aktualisierung:
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Die Frist für sogenannte Freistellungsverfahren läuft ab: Wer nicht sicher ist, dass er vor dem 28. Dezember 2017 mit seinem Bauvorhaben fertig ist, sollte Rat beim Bauordnungsamt suchen. Ansonsten könnte es Ärger wegen einer fehlenden Baugenehmigung geben.

Nordeifel. Beim Neubau von Wohnhäusern wird für Bauherren künftig ein engerer und frühzeitiger Kontakt mit der Baugenehmigungsbehörde erforderlich – und es wird auch teurer. Der NRW-Landtag hat im vergangenen Dezember eine neue Landesbauordnung beschlossen, die eine entscheidende Neuerung enthält, die auch in Monschau, Roetgen und Simmerath die „normalen Häuslebauer“ trifft.

Mit Inkrafttreten der neuen Bauordnung NRW am 28. Dezember 2017 wird das derzeit noch gültige sogenannte „Freistellungsverfahren“ entfallen. Dieses Verfahren ermöglichte es, dass innerhalb eines rechtskräftigen Bebauungsplans für das Errichten oder die Änderung von Wohngebäuden mittlerer oder geringer Höhe keine Baugenehmigung erforderlich war. Das Bauvorhaben hatte allerdings den Festsetzungen des Bebauungsplanes zu entsprechen.

Jetzt ist für jedes Bauvorhaben eine Genehmigung erforderlich. Aus der Sicht der Städteregion Aachen, die für die Eifelkommunen Monschau, Roetgen und Simmerath zuständig ist, soll der Bürger unter dem Strich von den Vorteilen der Neuregelung profitieren.

Unterschiedliche Auslegung

Nach der Gesetzesänderung besteht für Bauherren kein Anspruch mehr, im Geltungsbereich von Bebauungsplänen genehmigungsfrei Wohngebäude errichten oder ändern zu dürfen. Dies bedeutet, dass künftig immer ein (vereinfachtes) Baugenehmigungsverfahren erforderlich ist.

Das Land begründet die Gesetzesänderung damit, dass das Freistellungsverfahren nicht die erhoffte Entlastung der Bauaufsichtsbehörden gebracht habe, „da die entfallene präventive Tätigkeit durch nachfolgendes ordnungsbehördliches Einschreiten mehr als kompensiert werde“. Mit anderen Worten: Der Bauaufsichtsbehörde entstand durch die Freistellungsverfahren zusätzlicher Aufwand, wenn Bauherren ihre Freiräume zu großzügig interpretiert hatten und das Bauvorhaben bei Fertigstellung dann doch nicht in Übereinstimmung mit den Festsetzungen des Bebauungsplan stand.

Bei rechtskräftigen Bebauungsplänen galt bislang das Prinzip, dass man sich am Charakter der vorhandenen Bebauung in dem jeweiligen Gebiet zu orientieren habe. In der Praxis führte dieses Verfahren aber häufiger dazu, dass Bauvorhaben dann doch nicht genehmigungsfähig waren, weil Bauherren die Vorgaben unterschiedlich auslegten. Der dadurch im Nachhinein entstehende Aufwand (wenn z. B. ein Rückbau gefordert wurde) war für Behörden und Bauherren dann oft größer und teurer als ein handelsübliches Baugenehmigungsverfahren.

Bei Bauherren, die nun gerade ein Vorhaben umsetzen wollen oder planen, herrscht derzeit allerdings Verunsicherung. Diese Einschätzung wird auch von Norbert Langohr geteilt. Er ist Leiter der Unteren Bauordnungsbehörde bei der Städteregion Aachen und damit zuständig für die drei Eifelkommunen Monschau, Roetgen und Simmerath. Diese drei Kommunen verfügen über kein eigenes Bauordnungsamt.

Laut Städteregion ergibt sich aktuell folgende Rechtslage: Fertiggestellte Vorhaben nach dem Freistellungsverfahren genießen auch nach dem 28. Dezember 2017 Bestandsschutz. Noch nicht begonnene Vorhaben bedürfen ab sofort vor Baubeginn immer einer Baugenehmigung. Begonnene, aber noch nicht fertiggestellte Vorhaben würden ab diesem Zeitpunkt formell rechtswidrig errichtet werden. Streng genommen müsste ein Vorhaben also bis zum Abschluss dieses Verfahrens stillgelegt werden.

Genau diese Situation der nach dem Freistellungsverfahren schon begonnenen Bauten, die aber am 28. Dezember 2017 noch nicht abgeschlossen sind, ist demnach besonders problematisch. „Wir möchten diese Fälle weitestgehend vermeiden“, sagt Norbert Langohr. „Deshalb haben wir mit den Leitern der drei Eifeler Bauämter vereinbart, dass das Freistellungsverfahren von Seiten der Kommunen ab sofort nicht mehr durchgeführt wird.“

„Kein böses Erwachen“

Alle Bauherren müssen demnach ab sofort bereits ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren durchlaufen und auch die Genehmigungsgebühren zahlen. „Dafür herrscht dann Rechtssicherheit, und es gibt Ende Dezember kein böses Erwachen“, betont Langohr. Mit den Freistellungsverfahren habe man seinerzeit eine Entlastung der Behörden und Bürgerfreundlichkeit herstellen wollen. Die Praxis habe jedoch oft anders ausgesehen, „denn es wurde nicht immer so gebaut, wie der Architekt es vorgab“. Die Gefahr, „in eine Falle zu stolpern“, sei groß gewesen, und manchem Bauherren sei nicht bewusst gewesen, „dass er gerade einen Schwarzbau errichtet“, sagt Langohr. Besonders in Neubaugebieten seien durch Nachfragen von Nachbarn dann die Abweichungen von den Bebauungsplänen festgestellt worden.

Bei einem Einfamilienhaus rede man künftig über rund 1500 Euro Zusatzkosten an Gebühren. „Dafür hat der Bauherr dann aber Rechtssicherheit, was auch bei einer Veräußerung des Objektes sehr wichtig sein kann“, wirbt Langohr für die neue Regelung.

In erster Linie betroffen von der Neuregelung sind also jene Bauherren, die derzeit schon ihren Bau im Freistellungsverfahren begonnen haben, aber nicht sicher sind, dass sie ihn auch bis Ende Dezember 2017 fertigstellen können.

In diesem Fall, empfiehlt das Bauordnungsamt, sollte man das Beratungsangebot der Städteregion nutzen, um unnötigen Ärger zu vermeiden.

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