Aachen - Aachen braucht 1000 Wohnungen pro Jahr

Aachen braucht 1000 Wohnungen pro Jahr

Von: Heiner Hautermans
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Ganze Viertel verändern ihr Gesicht: Ob am „neuen Sandhäuschen“ in Laurensberg, ... Foto: Andreas Herrmann
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... im Mariental ... Foto: Andreas Herrmann
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... oder in den Frankenberger Höfen im Karree von Beverstraße und Kornprinzenstraße, überall entstehen neue Wohnungen. Foto: Andreas Herrmann

Aachen. Wer in Aachen auf der Suche nach einem halbwegs erschwinglichen Dach über dem Kopf ist, ganz gleich ob zur Miete oder als Eigentum, braucht gute Nerven, viel Geduld und im Zweifel doch eher ein gut gefülltes Portemonnaie.

Aachen wächst, nicht zuletzt wegen der stark steigenden Zahlen von Studierenden: Waren es 2009 noch 39.000, zählte man vergangenes Jahr schon 56.000. Aber auch die – vor allem 2015 angekommenen – Flüchtlinge müssen auf Dauer untergebracht werden. 254.780 Einwohner wurden vergangenes Jahr gelistet, rund 1000 mehr als 2015. Zu Hause sind sie in knapp 138.000 Wohnungen mit einer Durchschnittsgröße von rund 75 Quadratmetern, rund 10.000 davon sind öffentlich gefördert. Pro Kopf stehen damit jedem Aachener statistisch ziemlich genau 40 Quadratmeter zur Verfügung, das ergibt sich aus dem periodisch vorgelegten Wohnungsmarktbericht der Stadt.

Damit das so bleibt, sind gehörige Anstrengungen erforderlich: „Bis 2021 brauchen wir 5000 neue Wohnungen“, sagt der, der es von Amts wegen wissen muss: Rolf Frankenberger, Leiter des Fachbereichs Wohnen, Soziales und Integration. 1000 neue Einheiten also pro Jahr, das klingt machbar und deckt sich in etwa mit den in den vergangenen Jahren abgegebenen Baugenehmigungen: 835 im Jahr 2016, 1330 in 2015. „Die Zahlen sind so schlecht nicht.“ Das große Aber: „Wir brauchen keine Luxuswohnungen, sondern bezahlbaren Wohnraum.“ Die Frage sei nämlich, „wer wo was baut und wie wir das gesteuert kriegen“. Der Stadt stehen dafür hauptsächlich zwei Mittel zur Verfügung: die Bauleitplanung und der Verkauf von Grundstücken.

30 Prozent der Wohnungen, so die städtischen Vorgaben, sollen beim Neubau öffentlich gefördert werden. Mehr als 30 Millionen Euro pro Jahr sind dafür auch in den letzten Jahren in Aachen geflossen. 2013 waren die Förderungsbedingungen durch die rot-grüne Landesregierung verbessert worden, beispielsweise durch einen 15-prozentigen Tilgungsnachlass. „Seitdem ist in Aachen massiv gebaut worden.“ Frankenbergers große Sorge ist es, dass diese Regelungen wieder zurückgedreht werden: „Wir schauen sehr gespannt darauf, was die neue Landesregierung macht.“ Bauen, zumal wenn es nicht auf den eigenen, überschaubaren Bedarf ausgerichtet ist, ist eine komplizierte Sache, weil auf Jahrzehnte angelegt. Zahlreiche Faktoren sind zu berücksichtigen. Beispielsweise die Bodenpreise, die Bevölkerungsentwicklung oder die Wohnungsgrößen und -zuschnitte.

Wenn etwa pro Quadratmeter Baugrundstück 10.000 Euro gezahlt werden müssen – wie in der unteren Adalbertstraße – dann ist es natürlich schwierig, geförderte Wohnungen für 5,75 Euro pro Quadratmeter dort unterzubringen – auch nicht wenn im Erdgeschoss ein teures Ladenlokal befindet. Und wenn die Drei-Zimmer-Wohnung 100 Quadratmeter groß ist und elf Euro Kaltmiete kostet statt der 75 Quadratmeter im öffentlich geförderten Sektor für 5,75 Euro, ergibt sich eine ganz andere Rechnung und Zielgruppe: 1100 Euro plus Nebenkosen in der Luxushütte, 431,25 Euro in etwas bescheideneren Unterkunft.

Wer also als Investor nicht nur den schnellen Euro machen will, die Alterspyramide und damit langfristig sinkenden Bevölkerungszahlen im Blick hat und Immobilien langfristig im Besitz halten will, dem stellt sich damit die Frage, die auch für Rolf Frankenberger Maßstab ist: „Wer kann in zehn oder 15 Jahren noch wie viel Miete bezahlen?“ Dann ist man schnell bei öffentlich gefördertem Wohnraum, für den die Einkommensgrenzen höher liegen als vielfach gedacht. Rolf Frankenberger: „Etwa zwei Drittel der Bevölkerung bekommen einen Wohnberechtigungsschein. Es ist kein sozialer Wohnraum, sondern öffentlich geförderter Wohnraum.“ Auch der frei finanzierte Wohnungsbau müsse sich schließlich an Spielregeln halten (also nicht nur in Luxus investieren), ansonsten müsse man sich die Frage stellen, „ob es sinnvoll ist, dass die Kommune noch stärker eingreift“.

10.000 geförderte Wohnungen gibt es in Aachen – noch. Neue Projekte sind in Planung, 64 Einheiten an der Karl-Marx-Allee, 46 am Drosselweg. Ihre Zahl schmilzt aber immer noch stärker, als neue gebaut werden. Einmal laufen fortwährend Bindungsfristen aus, in der Regel nach 25 Jahren, zum zweiten sorgt die Niedrigzinsphase seit einigen Jahren (und wohl noch einige Zeit weiter) dafür, dass Bauherren alte Kredite vorzeitig ablösen: Die Zinsen für neue Kredite (manchmal nur langfristig zwei bis drei Prozent) sind zurzeit nämlich niedriger als die (staatlich verbilligten) alten.

„Wir brauchen Richtericher Dell“

Dann gilt zwar auch noch eine Nachbindung von zehn Jahren, aber auch die sind irgendwann abgelaufen, so dass in etwa fünf Jahren eine große Zahl von den 10.000 gebundenen Wohnungen teurer werden könnte – und wahrscheinlich auch wird. Nach einer Renovierung kann nämlich dann die Miete oder der Verkaufspreis stark angehoben werden. Umso wichtiger ist es für die Kommunen in NRW, sagt Fachbereichsleiter Frankenberger, dass die bestehende Förderungssystematik nicht verändert wird: „Wir brauchen nicht die Gentrifizierung, um die Innenstadt attraktiv zu halten.“

Der Bedarf für Normalbürger sei also da und groß, mehr Raum notwendig. Und selbst wenn man alle Baulücken in der Stadt schließe, dürfe man dennoch nicht alle Frischluftschneisen zustellen: „Wir brauchen das Neubaugebiet Richtericher Dell, am besten sofort.“

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